文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对(duì)购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担(dān)延(yán)迟(chí)交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房(fáng)住不(bù)炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了(le)商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发(fā)达(dá)国家一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府批准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中国一(yī)样在支付完首付(fù)款后从(cóng)银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在(zài)完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需(xū)要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性(xìng)，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个(gè)难(nán)题(tí)，让房地产(chǎn)回归(guī)实体(tǐ)经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是(shì)以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大(dà)的(de)事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三(sān)好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中(zhōng)心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多(duō)数居民(mín)的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为(wèi)单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出(chū)租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题(tí)，不少地(dì)产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后将(jiāng)楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金的(de)分期付(fù)款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻(qīng)了(le)民众(zhòng)购(gòu)房的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决了(le)制(zhì)造(zào)商(shāng)的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应(yīng)求(qiú)的(de)问题，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不断完(wán)善、规(guī)范化(huà)，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师(shī)行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全(quán)透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的(de)是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再适(shì)用于当时的国(guó)情(q女生体香在哪个部位最浓，体香被异性闻到暗示什么íng)。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国(guó)香港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大(dà)力(lì)支持(chí)国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台(tái)《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇(zhèn)住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实(shí)物分(fēn)配，逐(zhú)步(bù)实行住(zhù)房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资(zī)金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方(fāng)迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地(dì)的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的(de)房(fáng)屋预先出(chū)售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金或房(fáng)款的行(xíng)为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同(tóng)。对中国(guó)内地(dì)的(de)开发(fā)商而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提高(gāo)了(le)居民居住水平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的(de)《中国(guó)住(zhù)房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁(fán)荣，行(xíng)业各(gè)项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销(xiāo)售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从(cóng)国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产(chǎn)企业数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例(lì)较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了(le)所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据(jù)购(gòu)房合(hé)同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看(kàn)，银(yín)行作(zuò)为按揭(jiē)贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市(shì)场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现(xiàn)资(zī女生体香在哪个部位最浓，体香被异性闻到暗示什么)金(jīn)链(liàn)断裂(liè)等(děng)一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通(tōng)过与(yǔ)购(gòu)房者签(qiān)订的预售合(hé)同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购(gòu)房(fáng)者的(de)预售监管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确(què)规(guī)定了开发企业预售商品房(fáng)所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则(zé)按(àn)照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资(zī)金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流(liú)动(dòng)，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高(gāo)周转模式(shì)，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付资金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环(huán)节(jié)，定金(jīn)比例一(yī)般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方(fāng)面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款由第三(sān)方公(gōng)证行或(huò)产权(quán)保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部(bù)来(lái)自(zì)银行，银(yín)行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付(fù)时需(xū)取得由政府相关(guān)部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在项目获批(pī)后即可(kě)预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面(miàn)，德(dé)国没有规(guī)定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付(fù)节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节(jié)点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施(shī)工(gōng)节奏分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结(jié)束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10女生体香在哪个部位最浓，体香被异性闻到暗示什么％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内容确(què)认无误后签订首付(fù)交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付(fù)。

　　余(yú)款支付(fù)环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的(de)检验验收后才能(néng)交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英(yīng)国期房预(yù)售资金监管(guǎn)极(jí)为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账户(hù)前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目(mù)前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可(kě)预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订(dìng)定金(jīn)保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时(shí)购房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度(dù)放款，月(yuè)供在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)随(suí)着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付(fù)款(kuǎn)会存(cún)入(rù)银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给(gěi)予强有力的(de)金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企配(pèi)套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节(jié)，建立按工程进(jìn)度付款机制(zhì)或(huò)交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的(de)权(quán)益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三(sān)方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是(shì)大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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