OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二(èr)级市(shì)场(chǎng)的(de)影响仍未停(tíng)歇(xiē)。

　不是省油的灯是什么意思，没有一个省油的灯是什么意思　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此(cǐ)前几日(rì)的下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌(diē)幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议的(de)通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密(mì)切关注哲库科(kē)技(jì)后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始权益人相关负责人也(yě)表示(shì)，近期已同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人士表示(sh不是省油的灯是什么意思，没有一个省油的灯是什么意思ì)，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其(qí)实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价值，投资者应理不是省油的灯是什么意思，没有一个省油的灯是什么意思性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技(jì)的事件继(jì)续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格开始震荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易日二级市(shì)场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易(yì)日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以来，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的(de)8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已(yǐ)经披(pī)露张江光大(dà)园项目出租率有(yǒu)所下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)出(chū)现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来(lái)，尽管出于风险(xiǎn)规(guī)避的原因，最近几个(gè)交易日场内资金有所(suǒ)流(liú)出，但是(shì)，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前(qián)随着(zhe)二级(jí)市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会(huì)受(shòu)到(dào)基(jī)本面(miàn)、情(qíng)绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格(gé)是(shì)不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐含收(shōu)益率高的产(chǎn)品具备一定的投资价(jià)值(zhí)，很适合稳健类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金(jīn)执(zhí)行董(dǒng)事(shì)高如(rú)星对此表示，若张江园区最(zuì)终能顺(shùn)利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳(wěn)过度对经营现(xiàn)金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下调至得(dé)这么急、这么深(shēn)，加上(shàng)前期(qī)本身(shēn)园(yuán)区类资产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也(yě)强调(diào)，最终还是落到(dào)租金收入受不(bù)受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披(pī)露的张江光(guāng)大园项目出租率下(xià)降事项，一(yī)度二级市场价(jià)格(gé)出(chū)现回落。在随后召开的业(yè)绩(jì)说(shuō)明会中管理人就相关事项进行了解释(shì)说明，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的扩募(mù)说明(míng)会(huì)上，运营团(tuán)队(duì)表示了对张(zhāng)江光大园项目的信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租(zū)户正常转化后，项目(mù)出租(zū)率将得到回(huí)升。没想(xiǎng)到(dào)仅(jǐn)过了不到三周的(de)时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了(le)市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原(yuán)始权益(yì)人(rén)相关负责人(rén)坦言(yán)，事发突然确(què)实始(shǐ)料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时(shí)间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作(zuò)，并同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提前(qián)退租的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户情(qíng)况，相关负责(zé)人介绍(shào)说，目前储备(bèi)租(zū)户还是比较丰富(fù)的(de)，覆盖了(le)芯片测试(shì)、人工智能(néng)、航天产业(yè)、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向面(miàn)积超(chāo)过了(le)2万(wàn)方。从意向(xiàng)储备(bèi)转(zhuǎn)化(huà)为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通(tōng)过(guò)签署租赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然(rán)收了三个月履约保(bǎo)证金(jīn)给了我们一些空间，但(dàn)本(běn)着对首批扩(kuò)募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在短期内完成去化。”相关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目一(yī)季度末也有将近(jìn)30％的空置(zhì)率(lǜ)，原(yuán)始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之前的(de)空置(zhì)率为何(hé)未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场化运营为导向，历(lì)史运营(yíng)表现稳定，租户的(de)调租和换租都属(shǔ)于(yú)正(zhèng)常(cháng)情(qíng)况，而这(zhè)次项目(mù)的大租户退租正(zhèng)好发生(shēng)在市场(chǎng)活跃(yuè)度(dù)的(de)短期低点(diǎn)，目前市(shì)场(chǎng)情(qíng)况已有(yǒu)所好转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得到(dào)及(jí)时(shí)修(xiū)复(fù)后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配(pèi)和倾(qīng)斜(xié)，引(yǐn)入(rù)了一些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张润大厦(shà)和(hé)张江光(guāng)大园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租(zū)金(jīn)水平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦(shà)多是(shì)两千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一(yī)些(xiē)，张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园单层以(yǐ)一千平(píng)的面积为主，还(hái)有一些(xiē)独栋形态的物(wù)业。租户自身也(yě)会有诉(sù)求，也(yě)会(huì)根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人(rén)都变成(chéng)了一(yī)家，后续我(wǒ)们在资源共享和(hé)联合(hé)营销方(fāng)面能更加充分发挥协同效应，相信可(kě)以做(zuò)得更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张(zhāng)江REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张江集(jí)团(tuán)和张江高(gāo)科目(mù)前在管资(zī)产约五百万方，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)其他(tā)在开发(fā)的储(chǔ)备项目，这些(xiē)都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区产业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资(zī)源。“我们非常重视(shì)张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平台和它未(wèi)来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩容(róng)的第一(yī)步，也是至关重要的一(yī)步，眼(yǎn)下(xià)我们可(kě)能(néng)面临了一些突发(fā)情(qíng)况需要解(jiě)决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发展过程中所(suǒ)经(jīng)历的相比，只能(néng)算是一个非(fēi)常小的(de)插(chā)曲。我们(men)有信心(xīn)排除(chú)万难，尽一切可能(néng)化解当前突发事(shì)件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市(shì)场的信(xìn)心。”

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