5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金(jīn)为(wèi)代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精(jīng)耕(gēng)细(xì)作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对房地(dì)产的配(pèi)置(zhì)看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的(de)房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现(xiàn)了三年来的首次回升，年(nián)底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前(qián)五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排(pái)位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退(tuì)出(chū)百大之列(liè)。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非(fēi)行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二(èr)线城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市(shì)场投资上，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去(qù)不返了(le)。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等(děng)几(jǐ)类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投资机(jī)会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年(nián)销售面积很难再(zài)出(chū)现了(le)，2022年光是居(jū)民存(cún)款数(shù)量增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收(shōu)入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经(jīng)过去(qù)，未来(lái)行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程中(zhōng)，综(zōng)合(hé)竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构(gòu)配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日(rì)收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司(sī)的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的(de)例(lì)子(zi)。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其(qí)第(dì)一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代(dài)出(chū)租(zū)率复(fù)苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一(yī)方面(miàn)则(zé)是公司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资(zī)局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出(chū)的也(yě)是一份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31健康码可以扫出个人信息吗，健康码可以扫出个人信息吗.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基(jī)首季(jì)新杀入十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于(yú)信(xìn)用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额(é)）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机会(huì)依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优(yōu)势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务(wù)关系等问(wèn)题(tí)，市场对(duì)民(mín)营(yíng)房开(kāi)企业的(de)资(zī)产会(huì)有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估(gū)值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提(tí)升(shēng)后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造能力(lì)，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关(guān)注(zhù)估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，健康码可以扫出个人信息吗，健康码可以扫出个人信息吗行业内部(bù)将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度(dù)提(tí)升的(de)头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融(róng)资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的(de)业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱(qū)动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从健康码可以扫出个人信息吗，健康码可以扫出个人信息吗而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一些不(bù)确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城市四(sì)月环比三(sān)月相对表现较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的(de)绝(jué)大多(duō)数城(chéng)市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场(chǎng)的(de)去库存(cún)压力、企业的资金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期反弹外的(de)一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度(dù)都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的(de)时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面(miàn)的(de)钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需(xū)要(yào)时(shí)间(jiān)。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做(zuò)买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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