导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城(chéng)镇非(fēi)住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì省属国企和央企有什么区别 所有央企都是国企吗)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达(dá)国家还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数(shù)据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计(jì)算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总人(rén)口的近三成(chéng)都是流(liú)动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了(le)额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域(yù)经济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子(zi)”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国(guó)已(yǐ)有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据(jù)此判断未(wèi)来(lái)房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为主题的(de)新闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居(jū)民(mín)人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1，看似(shì)意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家(jiā)庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）省属国企和央企有什么区别 所有央企都是国企吗ng>中(zhōng)国户均住(zhù)宅的(de)测算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直(zhí)接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布(bù)，一是(shì)每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计(jì)算中(zhōng)国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确(què)统计。我们利用(yòng)既有统计(jì)数据，大(dà)致测(cè)算得到中国存量(liàng)房地产套(tào)数(shù)，并(bìng)进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到(dào)了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)县城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的(de)流动人口(kǒu)在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市(shì)的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购(gòu)买一(yī)套(tào)房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如(rú)电(diàn)线老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足(zú)现代生活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的(de)家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二居(jū)室(shì)，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住(zhù)宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平(píng)方(fāng)米。上(shàng)海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个(gè)标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用(yòng)住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便(biàn)如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六(liù)普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续(xù)延(yán)续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口规模的省属国企和央企有什么区别 所有央企都是国企吗(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导(dǎo)致经济发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步(bù)向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅(zhái)市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例(lì)，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居(jū)民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)较其他(tā)国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经(jīng)济发(fā)展水平的(de)提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低(dī)，其增速可能超预期(qī)。

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