饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场监管总局联合(hé)发(fā)布了关于规(guī)范房地产经纪服(fú)务的意见。意见(jiàn)提(tí)及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用客户个人信息等问题，加(jiā)重交(jiāo)易当事人负担(dān)、侵害其合法权(quán)益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体管理、明确(què)经(jīng)纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提出(chū)了(le)意见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一(yī)二线城市二手房交(jiāo)易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市场(chǎng)成交比例超过80％，大(dà)量二(èr)手房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介居间(jiān)成交，房地(dì)产调控(kòng)重(zhòng)心逐(zhú)渐从开(kāi)发(fā)商过(guò)渡到(dào)中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金额不低(dī)的大宗交易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成(chéng)本较高、交易周期较长，具(jù)有非常强(qiáng哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点)的专业(yè)性，居民(mín)往往通过中介(jiè)来完成。但很多中介利用信息不对(duì)称等问题，将非必要(yào)的(de)收费夹带(dài)其(qí)中，如收取过桥(qiáo)融资(zī)、按揭费、担保费等，对(duì)居民(mín)造成额外的(de)负担(dān)，而且这(zhè)些服务(wù)事(shì)项并未明(míng)码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场交易过(guò)程(chéng)中存(cún)在的(de)“乱象(xiàng)”哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对(duì)包括经纪服(fú)务在内的相(xiāng)关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下(xià)，推进这(zhè)项工(gōng)作的意义(yì)更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历(lì)来对房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)行业(yè)关注(zhù)最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部(bù)门主(zhǔ)要监管的重点(diǎn)，将是(shì)对(duì)房地产经(jīng)纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二(èr)手(shǒu)房屋交易过程中，部分价(jià)值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费上(shàng)，两部门在此次(cì)意(yì)见中提(tí)及(jí)，房地(dì)产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价。引导由交易(yì)双方(fāng)共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)标(biāo)准的最早依据是1995年国(guó)家计(jì)委建设部下(xià)发的(de)《关于房(fáng)地产中介服务(wù)收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收(shōu)费(fèi)，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市(shì)执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的规(guī)定(dìng)：“少数特别(bié)复杂(zá)的(de)住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可在规(guī)定的(de)收费标(biāo)准基础上适当(dāng)上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前(qián)北(běi)京二手(shǒu)房中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房地产中(zhōng)介服务等57个(gè)政府定(dìng)价(jià)，房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费多少由(yóu)各中(zhōng)介机(jī)构(gòu)自行决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在实际收(shōu)取费用(yòng)过(guò)程中，相关(guān)监(jiān)管(guǎn)部门(mén)当(dāng)前并未明确(què)具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中对收(shōu)费(fèi)标准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收取过程中，会结(jié)合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的(de)中介费率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题，两(liǎng)部(bù)门在此次意(yì)见中(zhōng)提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构应当在(zài)经营门(mén)店、网(wǎng)站(zhàn)、客(kè)户端等(děng)场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务(wù)内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的基本服务和延(yán)伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目和收费(fèi)标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费(fèi)前应当(dāng)向交易当事人出(chū)具收费(fèi)清(qīng)单，列明收费标(biāo)准、收费金(jīn)额(é)，由当事(shì)人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均水平(píng)的房(fáng)地产经纪(jì)机构，住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市(shì)场(chǎng)监(jiān)管部(bù)门会同有关部门(mén)依法查处不(bù)按规(guī)定明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄(lǒng)断法(fǎ)律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相(xiāng)关(guān)违法违规信息，市(shì)场监(jiān)管部门要(yào)依法依规纳入国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实(shí)行分档定(dìng)价，是否意味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用，主要还(hái)是(shì)规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内(nèi)，加(jiā)上经纪服(fú)务费用对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出(chū)，由于当前(qián)两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质，即只是纲(gāng)领(lǐng)性文件而(ér)非规定，未(wèi)来(lái)如何具体认(rèn)定其中的细(xì)则，还(hái)需要看(kàn)各城市落(luò)地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过，张大(dà)伟表示(shì)，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经纪服务领(lǐng)域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业(yè)的专(zhuān)业(yè)性提出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家各(gè)支付一(yī)半的中介费，但在一些(xiē)热点(diǎn)城市的二(èr)手房交易过(guò)程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房者处(chù)于弱势(shì)地位(wèi)，从(cóng)而(ér)会出现中介费及税费均由购房者来承担。即(jí)使一些房(fáng)东愿意承担中介费(fèi)，这(zhè)部分费用也(yě)可能通过转嫁(jià)的方式(shì)，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给(gěi)下(xià)家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况，一(yī)些房(fáng)产中介公(gōng)司将其视为(wèi)向购房者(zhě)单边收费的行为。部分(fēn)中介公(gōng)司可能会(huì)利用其支(zhī)配地(dì)位，在原先经纪(jì)服务收费的基础上，再(zài)次向(xiàng)房东收取费用，而这(zhè)部(bù)分费用，房东(dōng)往往会(huì)将其转再次转嫁(jià)给购房者，这(zhè)实际上相当于变相推高了(le)房价。两(liǎng)部门(mén)提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪(jì)服务(wù)收(shōu)费，不(bù)仅有利于提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的(de)透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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