OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技，引发(fā)了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT开盘(pán)继续延续此前几(jǐ)日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度(dù)扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人相关负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动(dòng)了应急预(yù)案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也(yě)高(gāo)度(dù)关注。

　　多位业内人(rén)士(shì)表示，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实(shí)不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此(cǐ)后二(èr)级市场价格开(kāi)始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光大园项(xiàng)目(mù)出(chū)租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目(mù)又遭遇突(tū)发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致二(èr)级市场价格出(chū)现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场(chǎng)内资金有所流(liú)出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是(shì)价(jià)格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价(jià)值(zhí)，很(hěn)适(shì)合稳健(jiàn)类投资(zī)者(zhě)。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募(mù)基金(jīn)执行董事高如(rú)星对此表示(shì)，若(ruò)张江园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的(de)影响，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至得这么急、这么深，加上前期(qī)本身园区类资产就(jiù)回(huí)调(diào)不少(shǎo)了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调(diào)，最终还是落到租金收入(rù)受不受影(yǐng)响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日(rì)晚，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召(zhào)开(kāi)的业绩(jì)说明(míng)会中(zhōng)管(guǎn)理人(rén)就(jiù)相关事项(xiàng)进行了解释说明(míng)，市场信心得到(dào)了一(yī)定提(tí)振，二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的(de)线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运(yùn)营团队(duì)表示(shì)了对张江(jiāng)光大园项目的信(xìn)心，预(yù)计签署意向(xiàng)书和(hé)合(hé)同谈判(pàn)中(zhōng)的储备(bèi)租户(hù)正常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目(mù)出租(zū)率将得到回升。没想到仅过了不到(dào)三周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎(yíng)来了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公告引起了市(shì)场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间(jiān)即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实(shí)工作，并同步启(qǐ)动了(le)应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库(kù)提(tí)前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度(dù)重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责(zé)人介绍说，目(mù)前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技术等(děng)产业客户，租(zū)赁意向(xiàng)面积超过了2万(wàn)方。从意向储备(bèi)转化(huà)为(wèi)实际(jì)租户需要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书(shū)来尽快锁定(dìng)一(yī)些重要租(zū)户。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但(dàn)本着对首(shǒu)批(pī)扩募(mù)、对市场负责(zé)的态度(dù)，我(wǒ)们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完(wán)成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园(yuán)项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么多(duō)储备租户，之前的空置率为何未能得(两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么生肖，两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么修辞手法dé)到解决。

　　对此相关(guān)负责人解(jiě)释，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历(lì)史运(yùn)营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次(cì)项目的大(dà)租户(hù)退租(zū)正好(hǎo)发生在市场(chǎng)活(huó)跃度(dù)的短期低点，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看到出(chū)租(zū)率下滑情(qíng)况没(méi)有(yǒu)得到及时修复后，张江这(zhè)边也作了一(yī)定的资(zī)源调配和倾(qīng)斜，引入了一些(xiē)储(chǔ)备租(zū)户(hù)。

　　另外(wài)，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江(jiāng)光大(dà)园项目在给租户的(de)分隔空(kōng)间(jiān)、交付标准、租(zū)金水平等方(fāng)面也(yě)有(yǒu)一些差(chà)异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一(yī)些，单价也贵(guì)一(yī)些(xiē)，张江光大园单层以一千平的面积(jī)为主，还有(yǒu)一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据(jù)自身(shēn)需求(qiú)和(hé)预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家(jiā)，后(hòu)续我们在资源(yuán)共享和联合营销方面能更(gèng)加(jiā)充分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于(yú)张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科(kē)目前在管资产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开(kāi)发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将成为张江REIT实(shí)现打造(zào)张江(jiāng)园(yuán)区产业(yè)空间资产(chǎn)上(shàng)市(shì)平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台(tái)和(hé)它未来的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突(tū)发(fā)情(qíng)况需要解决，但是这(zhè)和(hé)我们在张江科(kē两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么生肖，两岸青山相对出孤帆一片日边来的意思是什么修辞手法)学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们(men)有信心排除万难，尽一切可能化(huà)解当前突发事件的所有负面(miàn)影响，维(wéi)持预期和(hé)市(shì)场的信心。”

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