文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确(què)表态，试点(diǎn)现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代(dài)步(bù)入(rù)高质(zhì)量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存(cún)在(zài)预售(shòu)制(zhì)。但(dàn)是(shì)，重点来了(le)！发达国家一般(bān)有严复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思(yán)格的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批(pī)准后才(cái)可以开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如(rú)借机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一(yī)定能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的(de)最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子(zi)是天大(dà)的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开(kāi)始探(tàn)求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于(yú)商(shāng)品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加快自(zì)身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字(zì)详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核(hé)心的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门提升了(le)对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入(rù)律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师(shī)的(de)核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信(xìn)托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业(yè)化的(de)进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配(pèi)套问题(tí)，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，商(shāng)品房供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预(yù)售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持(chí)国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地(dì)开始房(fáng)改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关的(de)信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金(jīn)压(yā)力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的(de)房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记(jì)-交付(fù)房(fáng)屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购(gòu)房者(zhě)需要(yào)一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的(de)按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国(guó)内地的(de)开发(fā)商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内(nèi)地(dì)商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房(fáng)企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了(le)居(jū)民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完(wán)发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成(chéng)区(qū)面积(jī)由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地(dì)商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年(nián)中(zhōng)复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思国内地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积(jī)占总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地(dì)房地产行业(yè)的发(fā)展。中国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内(nèi)地(dì)经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资(zī)存量占(zhàn)社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房(fáng)企大(dà)面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大(dà)于美国(guó)的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例(lì)较(jiào)低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在(zài)，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付(fù)的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)是两(liǎng)个独(dú)立的合同(tóng)关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同按(àn)时(shí)向银(yín)行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动(dòng)或经营不(bù)善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的(de)预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不(bù)能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定(dìng)了开(kāi)发(fā)企业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监(j复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思iān)管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按照项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报价计(jì)算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建设名义(yì)，获(huò)得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环(huán)高(gāo)周转模(mó)式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般(bān)设有定(dìng)金或(huò)预付(fù)款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的(de)预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购房者支(zhī)付的(de)房款。二是开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定(dìng)金一(yī)定(dìng)期(qī)限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任与(yǔ)损(sǔn)失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银(yín)行根据工程进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时(shí)需取得由(yóu)政府相关部门(mén)经审(shěn)查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付(fù)购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前(qián)，购房者需(xū)支(zhī)付约(yuē)2000欧的(de)定(dìng)金并进(jìn)行预约(yuē)公(gōng)证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在(zài)购房款中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定最低(dī)首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期(qī)支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在(zài)支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保(bǎo)险公司(sī)针对期(qī)房设计了(le)两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发(fā)商(shāng)赔偿或(huò)修(xiū)复(fù)，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管极(jí)为严格(gé)，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在(zài)进入(rù)开(kāi)发(fā)商账户前经过(guò)两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外(wài)，其他预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可向银(yín)行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的(de)订(dìng)金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一的选购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支(zhī)付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存(cún)入银行(xíng)专门(mén)的项目资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产到了(le)政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求的支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还(hái)在正常运转的房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持(chí)力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每(měi)个(gè)房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支(zhī)付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安(ān)全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门直(zhí)接(jiē)监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。

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