近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过(guò)观测经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资(zī)产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期iphone12换电池多少钱，近(jìn)日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持(chí)有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)及市(shì)场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规律可(kě)循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金(jīn)募集(jí)材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资(zī)决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的(de)现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年度(dù)可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券(quàn)的固定利息回(huí)报(bào)，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋(dài)为安(ān)”外(wài)，市场对于(yú)未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价(jià)格波动受多重(zhiphone12换电池多少钱òng)因素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场价格的(de)主要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的(de)经营业绩(jì)相对经济活力的(de)改善有一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价(jià)做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前(qián)后基(jī)金份额净(jìng)值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期(qī)投资(zī)的(de)信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益(yì)的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个(gè)部(bù)分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面(miàn)临(lín)极大不确(què)定(dìng)性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主要(yào)包括每(měi)年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的(de)价值增(zēng)值，所以相对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于(yú)这(zhè)个特(tè)点，剩(shèng)余(yú)经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目(mù)的(de)分派金额(é)包含了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的(de)情况下(xià)，基金份额(é)单价随(suí)着分派进度逐年(nián)下(xià)降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的(de)更(gèng)新改造(zào)或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步(bù)延(yán)长经(jīng)营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经营的假设(shè)反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者可以观(guān)测经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基(jī)于企(qǐ)业本(běn)身经营活(huó)动产生；可供分(fēn)配的(de)现金(jīn)实(shí)质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金(jīn)影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进(jìn)行(xíng)调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持(chí)有。建议投资者对经营权类的(de)资产可以(yǐ)更多关注内部收益(yì)率的(de)高低，对(duì)产权类(lèi)的资(zī)产更(gèng)多(duō)关(guān)注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益(yì)主要来自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)直接(jiē)影响投资回(huí)报，投(tóu)资(zī)者可综合(hé)考虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权益人综(zōng)合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金(jīn)管理(lǐ)人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及(jí)次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营业(yè)绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称。

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