万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国(guó)信达(dá)为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的(de)有(yǒu)钱人，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些(xiē)业(yè)主的维(wéi)权(quán)信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能(néng)没你(nǐ)想象的(de)那么(me)简单。

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　　富(fù)人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公司不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下(xià)称中国(guó)信达北分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共(gòng)301户(hù)，而且早已(yǐ)售(shòu)罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都(dōu)是(shì)卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信达的(de)拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实(shí)了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬也(yě)是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这(zhè)些业主(zhǔ)确(què)实已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这见字如晤,展信舒颜，展信安的用法(zhè)笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规(guī)定(dìng)，民(mín)事执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)以(yǐ)居(jū)住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际支付(fù)剩(shèng)余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国信达(dá)申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前(qián)中国(guó)信达已经成(chéng)为赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯(wéi)一(yī)股东，后(hòu)者(zhě)由中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集(jí)团既(jì)没有很(hěn)大规模(mó)，也没有很高的国民知名(míng)度(dù)，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集团进入(rù)北京(jīng)的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后(hòu)开(kāi)发的(de)万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就(jiù)以神秘(mì)高端(duān)的姿态杀入市场，无(wú)论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回(huí)来的灰(huī)砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看(kàn)出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的(de)地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了(le)不(bù)少知名人士，如(rú)知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了见字如晤,展信舒颜，展信安的用法，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个(gè)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，被(bèi)执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义(yì)务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落(luò)到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了(le)多(duō)元化(huà)转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型(xíng)的(de)目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本(běn)退出(chū)后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国(guó)安的新东(dōng)家。接(jiē)着(zhe)在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下(xià)北(běi)京国安(ān)俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北京国安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权(quán)人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国(guó)安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得(dé)到(dào)改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次(cì)与(yǔ)中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北(běi)京(jīng)国安，又如何能(néng)独(dú)善其身？

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