5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的(de)机(jī)构对于(yú)这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示(shì)，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一(yī)季报(bào)统(tǒng)计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股(gǔ)比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的6.绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势(shì)头似乎在今(jīn)年(nián)一(yī)季度得以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名(míng)第二的(de)是(shì)招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大(dà)分(fēn)化时代(dài)，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资(zī)上(shàng)，配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一去(qù)不(bù)返(fǎn)了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来(lái)分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么投(tóu)资机(jī)会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更大的(de)变化(huà)。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需要有一定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的(de)时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的(de)需求或(huò)将回落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的(de)高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回(huí)落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过(guò)去(qù)了(le)，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会(huì)，机会在(zài)于城市(shì)、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认(rèn)识(shí)转变，精(jīng)耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第(dì)一的(de)上实(shí)发展(zhǎn)，五一(yī)假期(qī)归来后(hòu)日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本面来(lái)看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第(dì)一(yī)季度的(de)收入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在(zài)其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)依(yī)然在前十中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域性(xìng)地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交出(chū)的(de)也是一份(fèn)报(bào)喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀(shā)入十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排(pái)名(míng)第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的(de)价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构(gòu)性(xìng)机会依然(rán)存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优(yōu)势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的(de)开(kāi)发资源(yuán)和(hé)良好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民营地产公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开(kāi)企业的资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估(gū)的角(jiǎo)度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻(luó)辑在于集(jí)中度(dù)提升后，行(xíng)业进(jìn)入高(gāo)质(zhì)量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可(kě)预期的盈(yíng)利(lì)和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自(zì)身资产(chǎn)的(de)质量(liàng)好、运营(yíng)能力(lì)强(qiáng)、可(kě)以创造持(chí)续现(xiàn)金流(liú)的(de)企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低(dī)，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要(yào)关注将受(shòu)益于行业(yè)集中度提升(shēng)的(de)头部公司(sī)。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途(tú)更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地(dì)去(qù)持(chí)续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年(nián)一(yī)季度的(de)业(yè)绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业(yè)内人(rén)士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其(qí)是(shì)在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不(bù)怎么投资拿(ná)地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地(dì)拿地(dì)，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确(què)定性。其实整个市场从四(sì)月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成(chéng)都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不(bù)太(tài)乐观。按(àn)照(zhào)现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增长不确定(dìng)性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整(zhěng)个房地产(chǎn)以及(jí)其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人只有极为少数(shù)的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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