OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘(pán)有所拉(lā)升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到(dào)哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人(rén)将继续密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续(xù)情况，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始权(quán)益人相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近(jìn)期已同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值(zhí)，投资(zī)者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技的事(shì)件(jiàn)继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡走(zǒu)低(dī)，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响(xiǎng)，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上看(kàn)，目前上市的8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披露(lù)张江光大园(yuán)项目(mù)出租率有(yǒu)所下降，如(rú)今(jīn)拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个交易(yì)日(rì)场内(nèi)资金有所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时(shí)表(biǎo)示(shì)，目前随着二级市(shì)场价格下(xià)跌，风险也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌(diē)会受到基本面、情绪(xù)圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么面等(děng)多(duō)重因素影响，不好(hǎo)判断价格是不(bù)是已经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内(nèi)人士表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实(shí)有些隐含收益率高(gāo)的(de)产品具圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么(jù)备(bèi)一定的投(tóu)资价(jià)值，很(hěn)适(shì)合(hé)稳(wěn)健类投资者(zhě)。此外，伴随着经(jīng)济(jì)复(fù)苏的步伐，产业园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募(mù)基金执(zhí)行(xíng)董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身(shēn)园区类资产就(jiù)回(huí)调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大，估计园区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技。随(suí)后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要(yào)承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关(guān)于停(tíng)止执(zhí)行已签租(zū)赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人将继续密(mì)切关(guān)注(zhù)哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张江光大(dà)园项目(mù)出租(zū)率(lǜ)下降事项，一度二级市场价(jià)格出现(xiàn)回(huí)落。在随(suí)后(hòu)召(zhào)开的业绩(jì)说明(míng)会(huì)中(zhōng)管理人就相关事项(xiàng)进(jìn)行了解释说明，市场(chǎng)信心(xīn)得(dé)到了一(yī)定(dìng)提振，二级市场价(jià)格表现也趋于平(píng)稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开(kāi)的线上和线下的扩募(mù)说明会上，运(yùn)营团队(duì)表示了对张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目的信心，预(yù)计(jì)签署意向书和合同谈判中的储备(bèi)租户正常转化(huà)后，项目(mù)出租率将得(dé)到回(huí)升。没想到仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的(de)广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入(rù)项目的原(yuán)始权益人相关(guān)负责人坦(tǎn)言，事(shì)发突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工(gōng)作(zuò)，并同(tóng)步启动了应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，据悉新(xīn)区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关(guān)负责人(rén)介绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业(yè)、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际(jì)租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租(zū)赁(lìn)意向(xiàng)书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给(gěi)了我们一些(xiē)空间(jiān)，但本着(zhe)对首批扩募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把这(zhè)些面积在短(duǎn)期内完成去化(huà)。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权(quán)益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空(kōng)置率(lǜ)为(wèi)何未能得到(dào)解决。

　　对(duì)此相关负责人(rén)解(jiě)释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持(chí)以市场化(huà)运营为导向，历(lì)史(shǐ)运(yùn)营表现稳定，租户的(de)调租和换租(zū)都属于正常情况(kuàng)，而这(zhè)次项目的(de)大租户退租(zū)正(zhèng)好发生(shēng)在市场活跃度的短期(qī)低点，目前市(shì)场情况(kuàng)已有所好转。在看到出(chū)租率下滑情况没有得到及时修(xiū)复(fù)后，张(zhāng)江这边也作了(le)一(yī)定(dìng)的(de)资源调配(pèi)和(hé)倾斜(xié)，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)在给租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租(zū)金水平等方面也有一些差异化(huà)，张润大(dà)厦多是两(liǎng)千多平(píng)的大平层，楼(lóu)的(de)成(chéng)新度高一(yī)些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层(céng)以一(yī)千平的面积(jī)为主(zhǔ)，还(hái)有(yǒu)一些独(dú)栋形态的物业。租(zū)户自身也会有(yǒu)诉求，也(yě)会根(gēn)据(jù)自身需求和预(yù)算挑选区(qū)域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的(de)管理人都变(biàn)成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方(fāng)面能更(gèng)加充分发(fā)挥协同(tóng)效应，相信可以做得(dé)更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张(zhāng)江集(jí)团和张(zhāng)江高(gāo)科目前在管资产约五百万方(fāng)，还有一些其(qí)他在(zài)开发的(de)储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园区(qū)产(chǎn)业空间资产(chǎn)上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储(chǔ)备资源(yuán)。“我们非(fēi)常重(zhòng)视(shì)张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容的第一步，也是(shì)至关重要的一步(bù)，眼下我们可(kě)能(néng)面临了一些突(tū)发情况(kuàng)需(xū)要解决，但是这(zhè)和我们在张江科学城这三十年建设发展(zhǎn)过(guò)程中所经历的相比，只能(néng)算(suàn)是一(yī)个(gè)非常小的插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽(jǐn)一切(qiè)可能化解当(dāng)前突发事件(jiàn)的所有(yǒu)负面影响，维持(chí)预期(qī)和市(shì)场的信心(xīn)。”

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