文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明(míng)确(què)表(biǎo)态，试(shì)点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人层(céng)面看，预(yù)售制对(duì)购(gòu)房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最早源(yuán)于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了(le)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度。其(qí)实(shí)，当前(qián)世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一(yī)般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余(yú)全(quán)部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进(jìn)度在(zài)完全(quán)交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国(guó)住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产(chǎn)回归(guī)实(shí)体经济和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本(běn)质(zhì)是(shì)向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓(xìng)买房(fáng)子(zi)是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)是实(shí)现老百姓(xìng)安(ān)居乐(lè)业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买卖(mài)多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对(duì)这一(yī)系列问题(tí)，不(bù)少地(dì)产商开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开(kāi)发商(shāng)资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙(lóng)的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速了(le)房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售(shòu)模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一(yī)大特(tè)色(sè)，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了(le)核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过(guò)“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门(mén)不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促(cù)进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提(tí)升了对(duì)于预售楼花(huā)制(zhì)度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资(zī)金等能(néng)力把(bǎ)项目(mù)完(wán)成(chéng)，资(zī)金需(xū)放入(rù)律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假(jiǎ)，套取(qǔ)监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的(de)信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需(xū)自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一(yī)导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化的(de)进(jìn)程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是(shì)“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租(zū)养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的(de)困(kùn)境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对(duì)内(nèi)地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商(s外国人那方面确实很厉害吗，嫁给外国人会不会撑坏hāng)品房制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大(dà)力支(zhī)持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下(xià)的(de)福利(lì)分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺少资(zī)金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的(de)两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货(huò)币(bì)化(huà)，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持(chí)购房者，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售(shòu)制的(de)初(chū)衷(zhōng)是(shì)为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来(lái)说(shuō)，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿(ná)到(dào)了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香港的(de)按照(zhào)工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而(ér)言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的(de)最主要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期(qī)，同时增加(jiā)市(shì)场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动(dòng)了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗(wō)居(jū)到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建(jiàn)成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前(qián)已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的(de)快速发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资(zī)占全社(shè)会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存(cún)量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房(fáng)企大面(miàn)积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年(nián)中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本(běn)市场发(fā)育(yù)尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资(zī)比(bǐ)例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之(zhī)间的购房合(hé)同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合同关系(xì)，如(rú)果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据(jù)按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经(jīng)营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等(děng)情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的(de)预售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短期(qī)不能(néng)还(hái)款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的预(yù)售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国(guó)并(bìng)没(méi)有(yǒu)统一(yī)的(de)预(yù)售资金监(jiān)管规(guī)定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城(chéng)市(shì)则按(àn)照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总额(é)报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如(rú)何(hé)被(bèi)挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再(zài)由(yóu)工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工(gōng)程(chéng)款，远超工程(chéng)进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度(dù)上把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般以定金方式支付，或(huò)按(àn)工程(chéng)进度分(fēn)期支付(fù)，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般(bān)采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是(shì)按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是(shì)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第(dì)三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付(fù)前(qián)资金(jīn)由(yóu)第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行或(huò)产权保险公司(sī)的信(xìn)托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行根(gēn)据工程进度(dù)向开发商提(tí)供一(yī)定比例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工(gōng)进(jìn)度。开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批(pī)后(hòu)即可(kě)预售房屋(wū)。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进(jìn)行(xíng)预(yù)约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银(yín)行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名(míng)律师(shī)，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内容(róng)确认无误(wù)后签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，外国人那方面确实很厉害吗，嫁给外国人会不会撑坏购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前(qián)付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严(yán)格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在确(què)认工程(chéng)进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前(qián)经(jīng)过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房(fáng)交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完(wán)成定(dìng)金保全措施才(cái)可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构(gòu)或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金(jīn)证(zhèng)明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的(de)定金(jīn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开(kāi)发(fā)商有统一的(de)选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同(tóng)样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展(zhǎn)商条例(lì)》对期(qī)房付款流(liú)程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了(le)政策(cè)出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和(hé)房企(qǐ)重组(zǔ)。一方(fāng)面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型需(xū)求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行(xíng)业(yè)，为(wèi)每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同(tóng)环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工程进(jìn)度付款机制(zhì)或(huò)交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发(fā)商、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门(mén)直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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