饱受争议(yì)的二(èr)手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于规(guī)范房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机构存在利(lì)用房(fáng)源客源(yuán)优势收(shōu)取过高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用(yòng)客(kè)户个人信息等问(wèn)题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负担、侵(qīn)害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪服务(wù)内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格实行(xíng)明(míng)码标价等十方(fāng)面，提出(chū)了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京(jīng)、上(shàng)海为例(lì)，二(èr)手房占(zhàn)市(shì)场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依赖(lài)中介居间(jiān)成(chéng)交，房地(dì)产调(diào)控重心逐渐从(cóng)开发(fā)商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居(jū)民来(lái)说属(shǔ)于金额不低的(de)大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较(jiào)高、交易周期较(jiào)长，具有非(fēi)常强的专业(yè)性(xìng)，居(jū)民(mín)往往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信息不(bù)对称等问题，将非必(bì)要的收费(fèi)夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造(zào)成额外(wài)的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市场交易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在(zài)内的相关市场(chǎng)交易行为及其主体(tǐ)进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控(kòng)的(de)主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意(yì)义(yì)更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产(chǎn)重孙子又叫什么，重孙的孙子叫什么经(jīng)纪服务行业关(guān)注最多的一个话(huà)题，便是(shì)房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地(dì)产经纪服务(wù)收费及(jí)中介交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二(èr)手房屋交易(yì)过程(chéng)中，部(bù)分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额(é)不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务(wù)机构2.7％的(de)服(fú)务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费上，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机(jī)构要合(hé)理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分档(dàng)定价。引导(dǎo)由交易(yì)双方共同承担(dān)经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年(nián)国家计委建设部下(xià)发的《关(guān)于(yú)房地产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六(liù)条规定(dìng)：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目(mù)前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的(de)规定：“少数特(tè)别复杂的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方协(xié)商(shāng)同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基(jī)础上适(shì)当上浮(fú)，上浮(fú)幅度(dù)最高不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了(le)房(fáng)地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地(dì)产经纪服务收费(fèi)多少(shǎo)由(yóu)各中介机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用(yòng)过(guò)程中，相关(guān)监(jiān)管部门(mén)当前(qián)并(bìng)未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需在(zài)服务过(guò)程中(zhōng)对收费(fèi)标准进行明码标价即(jí)可(kě)。而房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)机构在具体收取过(guò)程中，会结合房屋(wū)价(jià)值(zhí)及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计算出合适(shì)的中介(jiè)费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服(fú)务(wù)项目、服务内容和收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混合标价和(hé)捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)提供的基本(běn)服务(wù)和(hé)延伸服务，应(yīng)当分别明确服务(wù)项(xiàng)目和收费标(biāo)准。房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)收费(fèi)前应当向(xiàng)交易当事人出具(jù)收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和城(chéng)乡(xiāng)建设部门将会同市(shì)场监管等部门采取约谈(tán)等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部门会同有关部(bù)门依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪服(fú)务(wù)收费等违反价格(gé)和反(fǎn)垄断法律法规的(de)行(xíng)为。对房地产(chǎn)经纪机(jī)构相关违法(fǎ)违(wéi)规(guī)信息，市场监管部门要依法依(yī)规纳入(rù)国家(jiā)企业(yè)信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华(huá)南(nán)区总裁兼(jiān)深圳中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价(jià)，合理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)，主要还是(shì)规(guī)范行业，打击(jī)收费过高的经纪(jì)机构，但对市(shì)场影响(xiǎng)有限，“以深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在(zài)合理范围(wéi)内(nèi)，加上经纪服(fú)务费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两(liǎng)部门(mén)提出(chū)的意(yì)见仅为鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非(fēi)规(guī)定(dìng)，未来如何具体认定其中(zhōng)的细(xì)则，还需要看各城市(shì)落(luò)地(dì)执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场看，经纪服务(wù)领域的调整(zhěng)改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手(shǒu)房很多(duō)房源在产(chǎn)权(quán)方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权(quán)抵(dǐ)押(yā)重孙子又叫什么，重孙的孙子叫什么、不同税费等都(dōu)可能对交易(yì)产生影响(xiǎng)，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付一半(bàn)的中介费，但在(zài)一些热点城市(shì)的二手房交易过程中，往(wǎng)往会(huì)有这样的(de)情形，因部分(fēn)购房(fáng)者处于弱势(shì)地(dì)位，从而会出现中介费及税(shuì)费均由购(gòu)房者来(lái)承(chéng)担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费(fèi)，这(zhè)部分(fēn)费用也可(kě)能通(tōng)过转嫁的(de)方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公(gōng)司将其视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部分中介公司(sī)可能会利(lì)用其支(zhī)配地位(wèi)，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再(zài)次(cì)向房(fáng)东收取费用，而这部(bù)分费用(yòng)，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再(zài)次转嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实际(jì)上相当于(yú)变(biàn)相推(tuī)高了房价(jià)。两部门提出严禁(jìn)操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高交易(yì)中操作的(de)透明度(dù)，也(yě)有(yǒu)利于房价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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