5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数(shù)量(liàng)占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公(gōng)募所持(chí)房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地(dì)产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持(chí)有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈(yù)发有集(jí)中(zhōng)于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是(shì)保利发展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四(sì)季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其次(cì)是金地(dì)集团退出百大之列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期(qī)来分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有什么投资(zī)机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生(shēng)了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员(yuán)吕功(gōng)绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的(de)需求(qiú)或将回落，在(zài)此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式，邵阳学院是几本大学获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基(jī)本(běn)面来看(kàn)，上实(shí)发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及服(fú)务(wù)为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名(míng)第二(èr)的浦(pǔ)东金(jīn)桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司(邵阳学院是几本大学sī)后疫情时(shí)代(dài)出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足(zú)。从第(dì)一(yī)季度(dù)十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个季度(dù)他(tā)有的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季(jì)公司实(shí)现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地(dì)市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测(cè)算对(duì)应(yīng)潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机会依(yī)然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又体现为库(kù)存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力(lì)的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担(dān)忧和(hé)质(zhì)疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提(tí)升(shēng)，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低(dī)，企业自(zì)身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续(xù)现金流(liú)的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于(yú)行业(yè)集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客(kè)观地(dì)去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续(xù)提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢(huī)复(fù)但仍处于调整的(de)过程(chéng)中，能(néng)够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实(shí)整个市场从四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城市都出现环(huán)比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现(xiàn)在整个(gè)房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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