5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日(rì)时所(suǒ)公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年(nián)末(mò)，公募(mù)所持有的房(fáng)地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市值(zhí)在股票(piào)资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的(de)首次(cì)回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势(shì)头似乎在今年一(yī)季度得(dé)以延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持(chí)有房地产板块(kuài)一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排(pái)名最高的是保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退(tuì)出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产是(shì)复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级(jí)市(shì)场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房(fáng)地(dì)产行业(yè)轻松(sōng)收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期奶油奶酪可以放冷冻保存吗，奶油奶酪可以放冷冻保存吗多久(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机(jī)会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现了一(yī)些(xiē)机会，背(bèi)后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居(jū)民(mín)存(cún)款(kuǎn)数(shù)量(liàng)增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过去了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为(wèi)公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标(biāo)的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。奶油奶酪可以放冷冻保存吗，奶油奶酪可以放冷冻保存吗多久从该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要(yào)产(chǎn)品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅(fú)度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一(yī)方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则(zé)是公(gōng)司拿地(dì)结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本(běn)在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在(zài)当前(qián)中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股或存在(zài)发展(zhǎn)的(de)大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性机(jī)会依然存(cún)在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开发(fā)资(zī)源和良好的(de)不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较(jiào)于民营(yíng)地产公(gōng)司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出(chū)清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较于民企来(lái)说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的(de)维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定(dìng)且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的(de)概(gài)率(lǜ)比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金(jīn)投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集(jí)团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现在的(de)经济状况、收(shō奶油奶酪可以放冷冻保存吗，奶油奶酪可以放冷冻保存吗多久u)入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩(jì)出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第(dì)三季度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大(dà)。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链的复(fù)苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地产以及(jí)上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待它(tā)的(de)基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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