文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了(le)。 1月(yuè)17日召(zhào)开(kāi)的(de)全国(guó)住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明(míng)确(què)表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期(qī)平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这道(dào)关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人(rén)层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于(yú)落(luò)实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权(quán)益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来(lái)的(de)？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国(guó)家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一(yī)次性(xìng)贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没(méi)有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然(rán)这需(xū)要(yào)配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个(gè)难题，让(ràng)房地产(chǎn)回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的(de)提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打(dǎ)通金(jīn)融支(zhī)持(chí)当(dāng)期三好生、新(xīn)模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后(hòu)来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(sh二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗ì)

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行(xíng)公(gōng)共(gòng)房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多(duō)数(shù)居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的(de)资(zī)金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一(yī)系列(liè)问题，不(bù)少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量(liàng)有所增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创(chuàng)办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买(mǎi)家(jiā)的(de)订金，采用类似(shì)租(zū)金的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了(le)中国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的(de)监(jiān)管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求(qiú)开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自(zì)身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中国内地面临住房需(xū)求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题(tí)，引(yǐn)入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期(qī)发展工业化的进程(chéng)大于城市(shì)化(huà)进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才(cái)能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不(bù)再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地(dì)产市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币(bì)化(huà)、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分(fēn)房转向市(shì)场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以(yǐ)预(yù)售款撬(qiào)动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国(guó)人民银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大(dà)作用(yòng)推动了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内地的(de)商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇(zhèn)住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者(zhě)支付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可(kě)证(zhèng)-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用(yòng)银行(xíng)贷(dài)款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的(de)最(zuì)主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场的稳(wěn)步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达(dá)国(guó)家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销售(shòu)最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发(fā)展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队(duì)伍(wǔ)逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的(de)火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余(yú)额(é)的(de)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大(dà)于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主要是(shì)因为(wèi)住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的(de)单方面不公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房(fáng)等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独(dú)立(lì)的(de)合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依(yī)旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗)看，预售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和购房者(zhě)对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能(néng)力或短期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城(chéng)市(shì)重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等(děng)城市则(zé)按照(zhào)项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义(yì)，获(huò)得监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由(yóu)工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进(jìn)度(dù)所需(xū)。通过(guò)这些方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在(zài)房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以(yǐ)定(dìng)金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房(fáng)提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三方验收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得(dé)购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提(tí)供(gōng)一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付(fù)，其(qí)余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金(jīn)由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定(dìng)金及首(shǒu)付款由(yóu)第(dì)三方公证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不(bù)承担(dān)任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自(zì)银(yín)行，银(yín)行(xíng)根据工程进(jìn)度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得(dé)由政府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗trong>2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期(qī)进度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放(fàng)款后(hòu)还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项目获(huò)批(pī)后即可(kě)预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付(fù)房款的(de)制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比例(lì)因(yīn)项目而异(yì)。一般来(lái)说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按施(shī)工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期(qī)房设(shè)计了(le)两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各(gè)个环节(jié)，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分(fēn)较(jiào)难追回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，首(shǒu)付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同(tóng)签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还(hái)定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易(yì)法》，经多(duō)次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房者支付(fù)定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机(jī)构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明书(shū)交付(fù)给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支付的(de)购房款也受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔(péi)付违约(yuē)金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前(qián)只需支付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例(lì)》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善(shàn)型需(xū)求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保(bǎo)民(mín)生，给予强(qiáng)有力的(de)金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大(dà)延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独立(lì)于(yú)开发商(shāng)、银行的(de)第三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗