“现在的(de)房地产很难再(zài)出现(xiàn)像(xiàng)过去十年的系统(tǒng)性行情。”思睿集团合伙人、首(shǒu)席经(jīng)济学家(jiā)洪灏向《红(hóng)周刊》表示(shì)，房(fáng)地产行业分化的愈加明(míng)显，让机(jī)构和投资者的(de)关(guān)注度从板块向单个标的(de)转移(yí)。上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，从行业来看(kàn)，无(wú)论(lùn)是(shì)业绩，还(hái)是(shì)估值，房(fáng)地(dì)产(chǎn)都已(yǐ)经双杀到了最底部，而且是(shì)反(fǎn)复地杀到了底部，再往下的(de)空间已经(jīng)不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那(nà)么如何(hé)寻找房地产个股的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房地产赛(sài)道中进行选择(zé)，需(xū)要(yào)非常小(xiǎo)心，避免选(xuǎn)了半天，标的公司出现爆雷(léi)的(de)情(qíng)况。除此之(zhī)外，洪灏指出，需(xū)要满(mǎn)足以(yǐ)下三个基准(zhǔn)：有大的国(guó)资(zī)背景的、杠杆率较低的、此前没有踩过红线(xiàn)的。

　　他(tā)还表(biǎo)示，如(rú)果关注一下今年房(fáng)地产的(de)开发资金来源，可以发现，其(qí)实银(yín)行(xíng)的信贷倾向是不太愿意给房企贷款的(de)，房企(qǐ)的主要(yào)资金来源来自新盘(pán)的销售。但今年(nián)新(xīn)房的(de)销售情况相较一般。再关注(zhù)一下，哪些房企能从银行拿到钱，其实(shí)主要(yào)还是那些有(yǒu)国企背景的房企，民营房企相对比较(jiào)困难，所以整个行业出(chū)现了一个(gè)很(hěn)明显的分(fēn)化(huà)，无(wú)论是(shì)在销(xiāo)售，还(hái)是融资等各(gè)个方面(miàn)都非常明显。现在有国资背景的房企在资(zī)本(běn)市场(chǎng)表现相对较(jiào)好，但没有(yǒu)国资背景(jǐng)的民营(yíng)房企股(gǔ)价大多表现很一般。

　　陈昊扬(yáng)则向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示(shì)，在房(fáng)地产行业内，我(wǒ)们(men)的逻辑是，“寻找最(zuì)后的赢家”。而具(jù)体到(dào)如何(hé)挖掘，我们(men)会特别重视(shì)企业(yè)的成本(běn)优势(shì)，更具体一点，就(jiù)是它的净借贷水(shuǐ)平（净负债率(lǜ)）是不是行业(yè)内的最低水平；利润率是不(bù)是行业(yè)内(nèi)最(zuì)高的；融资成本是否是(shì)行业(yè)内最低的(de)；建安(ān)成本(běn)是否也(yě)是业内最低的(de)；这些都是我们看重的一家房(fáng)企的综(zōng)合(hé)成本。

　　需(xū)要注意的是(shì)，能够同时满足(zú)上述(shù)条件的房企并不多。即便是在(zài)国(guó)央(yāng)企(qǐ)中，仍有部(bù)分房企出(chū)现了“三道红线(xiàn)”的“踩(cǎi)线”情(qíng)况，且(qiě)有逐渐恶化的(de)趋势。以(yǐ)A股为例，《红周刊(kān)》根据(jù)Wind数据整(zhěng)理发现，截至(zhì)2022年(nián)末，天房发(fā)展(zhǎn)、陆家嘴、格(gé)力地产(chǎn)、西藏城投、中交地(dì)产(chǎn)、中国武(wǔ)夷等国央企(qǐ)“三(sān)道红线(xiàn)”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城(chéng)建发展(zhǎn)、京投(tóu)发(fā)展、光明地(dì)产(chǎn)、云南城投、首开股份、珠江股份(fèn)、城投(tóu)控股等(děng)国(guó)央(yāng)企(qǐ)房企也踩了“三道红线”中的(de)两条。

　　2022年激进(jìn)扩(kuò)张(zhāng)房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆辙

　　不难(nán)看出，即便(biàn)是有着较稳健(jiàn)特(tè)色的(de)国(guó)央(yāng)企房企，其财务指(zhǐ)标称得上完(wán)全(quán)健(jiàn)康的仍是少数(shù)。而更加值得(dé)注意(yì)的是(shì)，在2022年(nián)，不少(shǎo)国(guó)企，甚至地方(fāng)国企开始大(dà)举(jǔ)扩(kuò)张。而这无疑又(yòu)进一步考验着国央企的资金(jīn)链情况。

　　对房企而(ér)言，扩张速度的张弛有(yǒu)度尤为重要，节奏把握(wò)准(zhǔn)确，有助于房企储备优质“弹药”；但(dàn)过(guò)于乐(lè)观的预判未来市场(chǎng)，以及过于激进的扩张拿地节奏也有可能让房企(qǐ)重蹈此前的(de)高杠杆覆(fù)辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配置的(de)一家房企进行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年(nián)的(de)净借(jiè)贷比例都维持在33％左右，完全没有(yǒu)增加杠杆比例。而到2022年，这家房企(qǐ)明显感(gǎn)觉到机会(huì)来(lái)了，其开始在一线(xiàn)城市进行大举拿(ná)地，净负债(zhài)率也由此(cǐ)前的33％左(zuǒ)右水准(zhǔn)提高到45％左右，涨(zhǎng)了接近三分之(zhī)一。与此(cǐ)同时，该房企新购入(rù)地块(kuài)也实(shí)现了快速的开(kāi)盘利(lì)用率(lǜ)，预计今年会(huì)有更多的楼盘入市。像这类企业就符合(hé)“最后的赢家(jiā)”的特点。一方面(miàn)，在(zài)于它(tā)本身(shēn)储(chǔ)备了很(hěn)多弹(dàn)药，去年拿地超1000亿元，且其(qí)中一半在一(yī)线城市，另外一半也(yě)主要集(jí)中在强二线和二线城市；另一方面(miàn)，它的扩张是有(yǒu)节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同(tóng)样提(tí)醒(xǐng)道，与之相反，有些房(fáng)企的扩张速(sù)度让人(rén)感觉(jué)又(yòu)回到了2016年(nián)、2017年，或者(zhě)说看到了2016年～2020年期间(jiān)扩张(zhāng)的民营企业的影子。虽然说，见到机会(huì)时要出(chū)手(shǒu)，但出手的章法仍要小心(xīn)，如果(guǒ)负债率扩张得(dé)太快，但未来(lái)的两年市场(chǎng)没有想象得那么(me)好，可能(néng)会重蹈(dǎo)覆(fù)辙(zhé)。

　　那么如何来(lái)衡量一家房企的扩张速度是否(fǒu)激进？陈昊扬向《红周刊(kān)》表(biǎo)示，主(zhǔ)要还是看房(fáng)企的净负债率(lǜ)水(shuǐ)平，在我看来，这个比例如(rú)果超过60％，就是扩张得过(guò)于快速了。

　　不难看出(chū)，这一(yī)标准要比(bǐ)“三道红线”对房企的净(jìng)负债率(lǜ)要求不得高于100％要更加严格(gé)。陈昊扬解(jiě)释，当前房地(dì)产行业(yè)的复苏速度并没有那么快(kuài)，所以(yǐ)要规(guī)避(bì)公司净负债率(lǜ)提高到(dào)一个比(bǐ)较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿地较(jiào)积极(jí)的(de)房企梳(shū)理发现(xiàn)，中交地产、中国(guó)金(jīn)茂、华发(fā)股份、越秀地产、绿城中国、保(bǎo)利发展等房企(qǐ)2022年净负债率(lǜ)都在60％之上(shàng)。其中，中交地(dì)产净负债率(lǜ)持续居高(gāo)不下，在2020年至2022年(nián)期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比(bǐ)的是，华润置地、中(zhōng)国海外(wài)发展、万科A、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)、招商蛇口、龙湖(hú)集(jí)团等房企在践行较积极的(de)拿地策(cè)略的同时，也较(jiào)好地控制了公司的扩张速度与净负(fù)债(zhài)率水平（见附表）。

　　滨江(jiāng)集团等个(gè)别(bié)民(mín)营房企

　　或具备“最后赢(yíng)家”的黑(hēi)马特质

　　陈(chén)昊扬指出，实际(jì)上，他们是(shì)以同一(yī)筛选标(biāo)准来看国(guó)央企与民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)，但在各维度(dù)的实际(jì)表现(xiàn)上(shàng)，国央(yāng)企确(què)实会更胜一筹。如国央企的(de)融资成本更低，融资渠道(dào)也更顺畅，能够做到(dào)想融就融，这样，国央企自然而然就具有(yǒu)天(tiān)然(rán)优势(shì)。

　　虽然对比(bǐ)民营房企，机构更加(jiā)看好(hǎo)国央企，但这也并不意(yì)味着，民营(yíng)企业中就没有“黑(hēi)马(mǎ)”的存在。

　　据《红周刊》梳(shū)理发现，仍(réng)有少(shǎo)数民(mín)营(yíng)房企(qǐ)同样受到机(jī)构的青睐。比如，根据2023年一季(jì)报(bào)，滨江(jiāng)集团的十大流(liú)通(tōng)股东中新进了“中(zhōng)国工(gōng)商银行股份(fèn)有限公司－景顺长(zhǎng)城中国回(huí)报(bào)灵活配置混合型证(zhèng)券(quàn)投资基(jī)金”“全国社保基金一一六(liù)组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马(mǎ)资产管理(lǐ)有限公司就长期持有滨江集团(tuán)。根据一季报，该(gāi)资产公司的几只产品合(hé)计持有滨江集(jí)团(tuán)9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青睐，和其自身(shēn)的基本面(miàn)表现存(cún)在一(yī)定关系。2020年以来(lái)的近三(sān)年时间，房地产市场整体(tǐ)在走“下(xià)坡(pō)路”，但(dàn)作为杭州本(běn)土房企的滨江集团(tuán)仍是表现出较(jiào)强(qiáng)的韧劲，2020年以来(lái)，滨江集团在业绩表现、销售规模(mó)、新(xīn)增土储、股价表现等多维度都(dōu)表现了较强的增长势头。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江(jiāng)集团扣(kòu)非(fēi)归母净利(lì)润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根(gēn)据近期(qī)发(fā)布的2023年一季报，今(jīn)年一季度，滨江集团(tuán)更是(shì)实现了扣非归母(mǔ)净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身业绩(jì)的(de)持续增长(zhǎng)，和(hé)滨江集(jí)团扎根(gēn)杭州的战略布局关系密切。根据2022年年报(bào)，滨(bīn)江集(jí)团有(yǒu)近七(qī)成营(yíng)收来自杭州地区，而(ér)在(zài)2021年，杭州地区的营收比重(zhòng)只占到(dào)近六成。近三(sān)年(nián)持续稳居杭州房企销(xiāo)售(shòu)排(pái)名第一。

　　与此(cǐ)同时，滨江集团在杭州的土(tǔ)储补充同样较为积(jī)极(jí)，根据诸葛找房、住在(zài)杭州网数据(jù)显示(shì)，2020年、2021年(nián)、2022年在(zài)杭拿地金额依次为404.6亿(yì)元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨(bīn)江集团在杭州的较突出(chū)表现，也让滨(bīn)江集团的房企排名迅(xùn)速提升。到2023年，滨江集团的房(fáng)企(qǐ)排名已(yǐ)冲进前十，根据(jù)中(zhōng)指数据，2023年前4月(yuè)，滨江集团(tuán)实现销售额607.3亿元(yuán)，位列(liè)房企第(dì)九(jiǔ)位(wèi)。

　　值(zhí)得注意的是，2020年(nián)至今(jīn)，滨江集(jí)团股价翻了(le)超(chāo)一倍以(yǐ)上，而近(jìn)期(qī)，滨(bīn)江集团更是迎来多(duō)家(jiā)机(jī)构的集中(zhōng)调研。滨江集团发布公(gōng)告表示，公司(sī)于5月10日(rì)接受了信(xìn)达证券、金(jīn)鹰基金、建(jiàn)信养老、新(xīn)华养老等(děng)18家机构调(diào)研(yán)。

　　产业(yè)链布局重点移至存量赛道

　　机构在(zài)下(xià)游家纺、家居、物业觅(mì)α

　　实际上(shàng)房地(dì)产开发只(zhǐ)是房(fáng)地产产业链上的(de)中游(yóu)环(huán)节，其(qí)上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供应商(shāng)，而下游应用行业(yè)主要(yào)包括中介服务(wù)、家用电器、物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)、家居用品(pǐn)。综合《红周刊》的采访，房地产开(kāi)发(fā)环(huán)节与上游(yóu)材(cái)料(liào)端息息(xī)相关，新盘开(kāi)工不(bù)足导(dǎo)致上游不被看(kàn)好，机(jī)构寻觅个(gè)股(gǔ)阿(ā)尔(ěr)法的思路渐渐移至下游。“中国房地产行业在进入存量房时代，所以对地产产业链(liàn)，尤其是偏消费属性的家(jiā)装家(jiā)居领域(yù)，我们相对看好(hǎo)，因为居民保有的(de)住红十字会三救三献是什么 红十字会是公务员还是事业编房规模越来越大，随(suí)着时(shí)间的(de)增加，内装更新的(de)需(xū)求也会越来越多。美国过(guò)去的数据充分说明了这一点，在新房销售见顶(dǐng)之后，家具消费的增长却(què)一直(zhí)都(dōu)很好。对于地产产业链，我们相对看好和(hé)内(nèi)装相关的(de)行业，例(lì)如消费建(jiàn)材、家居(jū)装饰等。”万家基金人士表(biǎo)示。

　　而根(gēn)据《红周刊(kān)》对下游细(xì)分中相关赛(sài)道龙头(tóu)年(nián)内(nèi)表(biǎo)现的统计，目(mù)前(qián)暂(zàn)居(jū)前两位的都是来自家纺赛道(dào)的公司，它(tā)们分别是富安(ān)娜和水(shuǐ)星家(jiā)纺，特别是前者在(zài)月(yuè)线连收(shōu)七根阳线的基础上(shàng)，年内迄今涨幅已(yǐ)经逼(bī)近30％。

　　以(yǐ)前者为(wèi)例，富安娜(nà)主要从事纺织家居、睡眠家居、生活类(lèi)产(c红十字会三救三献是什么 红十字会是公务员还是事业编hǎn)品(pǐn)的研发、设(shè)计(jì)、生产及销售，旗(qí)下拥有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有(yǒu)品牌。第(dì)一季度报告显示，报(bào)告期内(nèi)，富安娜实(shí)现营业收入约(yuē)6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不过实(shí)现归属于上市公司股东的净利润(rùn)约1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公(gōng)司一季报的十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看，能(néng)够发现该股早已成为(wèi)基金重仓股的天下，彼(bǐ)时(shí)包括(kuò)公募的中欧(ōu)价值发现(xiàn)、中欧潜(qián)力价值、工银瑞(ruì)信(xìn)灵动(dòng)价值(zhí)、宝盈新价值和私募的明(míng)河2016，都在其中出(chū)现(xiàn)，占据了半(bàn)壁江山。需(xū)要强调(diào)的(de)是，中欧的(de)两只基(jī)金都是价值(zhí)派基金经理曹名长(zhǎng)在管的产品，首季其(qí)同时(shí)重(zhòng)仓的房地产产业链股(gǔ)票还(hái)有金地(dì)集(jí)团和大亚(yà)圣象。

　　对比(bǐ)而(ér)言，前几年曾经风光一时的家居板块也(yě)因(yīn)疫(yì)情、消费复苏(sū)进程(chéng)缓慢等多因素一度沉(chén)寂，不过(guò)好(hǎo)在困境反转露出曙光，家居(jū)板(bǎn)块中(zhōng)年(nián)内(nèi)表现最好(hǎo)的(de)是志邦家(jiā)居。同一时间段，该股年内(nèi)上涨已经超过23％，从业绩来看，无(wú)论是营收还是归(guī)母(mǔ)净利润，公司(sī)都实现(xiàn)了同比双升。

　　从公(gōng)司的十大流(liú)通股股东来看(kàn)，《红周刊》发现广发基金经理罗洋慧眼独具，一季报中(zhōng)他管理的广发(fā)策略优选和广(guǎng)发(fā)安宏回报均增加了持股，而这两(liǎng)只产品也成为志邦家居(jū)十(shí)大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东中(zhōng)仅有的两(liǎng)只公(gōng)募(mù)。有意思的是，他似乎对于(yú)定制家居类标的(de)情(qíng)有独钟，在另一(yī)家赛道公司金牌橱柜中(zhōng)，他(tā)管理的全部三只产(chǎn)品(pǐn)均登榜十(shí)大(dà)流(liú)通股股东，其也成(chéng)为他的独(dú)门重(zhòng)仓股。

　　除去(qù)家居家纺外，下游(yóu)的物业股也越来越被机构所青(qīng)睐，不过(guò)这类标的(de)大(dà)多在(zài)香港上市，如何选择成(chéng)为难题。对此，前述上海(hǎi)公(gōng)募基金经(jīng)理举例分析：“物业服务(wù)不是一个高(gāo)毛利的(de)行业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望挣的是市(shì)场化应该挣的钱(qián)，以我曾经买的绿城服务为例(lì)，它在中高端楼盘(pán)占比是比较高的(de)，每年到(dào)期的合同(tóng)里提价(jià)成功率在(zài)30％～40％。它能做(zuò)到滚动的(de)大部(bù)分项目到期之(zhī)后(hòu)，经过(guò)两三轮合同周期还能做到产品提(tí)价。”

　　“行业里真正能做到产品提(tí)价的公司很(hěn)少，因为物业公(gōng)司很(hěn)容易(yì)一(yī)开始是挣钱的，后面因为(wèi)保安这些固定(dìng)人员成本(běn)的年度增长，不(bù)过(guò)服务(wù)没有(yǒu)特别(bié)好(hǎo)，客户没有那么满(mǎn)意，能做到(dào)提价难度是非常大的。但(dàn)是该公司能在业(yè)内做到到期之后提价(jià)率(lǜ)比较高，这跟它的定(dìng)位(wèi)和比较好的服务(wù)是有关(guān)系的。”他(tā)进一步(bù)强(qiáng)调。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 红十字会三救三献是什么 红十字会是公务员还是事业编