万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息(xī)，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

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　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到(dào)，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发(fā)现，中国信达(dá)在(zài)京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权(quán)转让项(xiàng)目(mù)”，债权总(zǒng)额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目(mù)前(qián)，该项(xiàng)目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中(zhōng)国(guó)信达北(běi)分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖(mài)页面(miàn)上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不(bù)过(guò)，如果(guǒ)这些业主确(què)实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理(lǐ)过(功在当代利在千秋是什么意思，生态文明建设功在当代利在千秋是什么意思guò)户(hù)手(shǒu)续的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确(què)了购房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居住为目的(de)购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权的(de)，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不(bù)良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫(hè)华恒(héng)瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责(zé)任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也(yě)没(méi)有很高的(de)国民知名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的(de)价(jià)格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城功在当代利在千秋是什么意思，生态文明建设功在当代利在千秋是什么意思最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商(shāng)光(guāng)环的背后(hòu)，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到(dào)这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经就(jiù)曾(céng)深(shēn)挖(wā)出背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过(guò)多元化(huà)业务，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团(tuán)手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫(hè)集(jí)团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股权出(chū)质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商(shāng)业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安(ān)的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易(yì)所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在(zài)持(chí)续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被(bèi)5次(cì)列被执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其身？

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