5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募(mù)基(jī)金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南(nán)方和华夏(xià)的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额(é)均(jūn)较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司(sī)市(shì)值在(zài)股票(piào)资(zī)产中的占比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进(jìn)一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业(yè)的持股比例(lì)也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得(dé)以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一(yī)季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金(jīn)一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房(fáng)地(dì)产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按照(zhào)产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业(yè)，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名(míng)的(de)上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了(le)15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿(yì)平方米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的(de)更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一定的政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额(é)，以(yǐ)及过快上(shàng)行的(de)房价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年(nián)的(de)民营地(dì)产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入(rù)到(dào)供给侧出(chū)清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见自制苏打水可以降尿酸吗，自制苏打水和买的苏打水区别顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔自制苏打水可以降尿酸吗，自制苏打水和买的苏打水区别法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一(yī)的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日(rì)成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日(rì)收出涨停(tíng)。从(cóng)该股(gǔ)的基(jī)本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包(bāo)括公(gōng)募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出(chū)租(zū)率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度(dù)十(shí)大流通股股东来看，知名(míng)私(sī)募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依(yī)然在(zài)前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域(yù)性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则排(pái)名(míng)第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地(dì)产公司，现(xiàn)阶(jiē)段(duàn)表现出较低的(de)融资成(chéng)本，优质的(de)开发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央(yāng)企相较于(yú)民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权(quán)债(zhài)务关系(xì)等(děng)问题，市场对民营房开企业的(de)资产(chǎn)会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提(tí)升的(de)头部公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机(jī)构这(zhè)一(yī)思路的(de)话，或许还(hái)是保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三(sān)个方(fāng)面是否可(kě)以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续(xù)提(tí)升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的(de)业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大(dà)增(zēng)速(sù)的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且(qiě)主要(yào)集中(zhōng)在(zài)核(hé)心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处(chù)于(yú)调(diào)整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表(biǎo)现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都出(chū)现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的(de)经济状况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库(kù)存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀(tán)投资(zī)董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房(fáng)地产以及其(qí)上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要(yào)慢(màn)很多(duō)，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下(xià)游就(jiù)不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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