近两年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类(lèi)产(chǎn)品长期投资价(jià)值，通过(guò)观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他(tā)们也(yě)提醒(xǐng)普(pǔ)通(tōng)投资者注意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后(hòu)不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，在(zài)选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和(hé)分红(hóng)的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为(wèi)持有期分红收益，以及(jí)基金份额(é)交(jiāo)易(yì)价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场价(jià)格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获(huò)得(dé)的现金收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给(gěi)投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的(de)分红机制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似于(yú)债券派(pài)息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是(shì)公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资(zī)债券(quàn)相对高的(de)收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市(shì)场对于(yú)未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)走势的关键因(yīn)素(sù)之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年(nián)报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主(zhǔ)要因(yīn)素(sù)之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和(hé)债(zhài)券回归的过(guò)程(chéng)；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活(huó)力的(de)改善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权(quán)操作是(shì)对分红前后基金份(fèn)额(é)净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平(píng)的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长期(qī)投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了(le)解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确(què)，分派(pài)的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差(chà)异很(hěn)大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金(jīn)价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是(shì)该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类(lèi)和产权类(lèi)两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分配和(hé)本金的归还(hái)，两者的(de)比率也(yě)是变动的，对(duì)特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择(zé)投资(zī)标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收(sh女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌ōu)益”，更看重底层资产的(de)价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌人也认为，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后不再能(néng)产生(shēng)现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的(de)特许经营权(quán)项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年限收回本(běn)金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目(mù)的分派金额包含了投资本金(jīn)，在(zài)不(bù)进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价(jià)随着分派(pài)进度逐(zhú)年下(xià)降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追加投资(zī)，有(yǒu)机会(huì)进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以(yǐ)观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披露的(de)经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)，二(èr)是可供分配现金(j女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌īn)，二者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动产生的(de)现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力(lì)、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等多(duō)重因(yīn)素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的(de)可供分配(pèi)金额预(yù)测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际(jì)分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的(de)实际环(huán)境(jìng)，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责(zé)人也称。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌