OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续延续(xù)此前几日的下(xià)跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的(de)重要(yào)承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续(xù)密切(qiè)关(guān)注哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期已同(tóng)步启动了应急预案，大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别排摸(mō)储备租户，积极应对哲库(kù)提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，浦(pǔ)东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士表示，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT近期市场波动较(jiào)大(dà)，但(dàn)其实不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技的(de)事件继续(xù)扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所(suǒ)回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消息(xī)影响(xiǎng)，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日(rì)上市(shì)以来，华安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业(yè)园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余(yú)7只均有不同(tóng)程度下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设(shè)施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事(shì)件，因此导致二(èr)级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险规避(bì)的原(yuán)因，最(zuì)近几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目前随着二(èr)级市场价格下跌，风(fēng)险也(yě)得到(dào)一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多重因素(sù)影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低(dī)迷(mí)，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅(fú)较(jiào)大，其实(shí)有些隐含(hán)收益率高(gāo)的产品具(jù)备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随(suí)着(zhe)经(jīng)济复苏的(de)步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事(shì)高如星对(duì)此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流(liú)没有造成(chéng)大的影响，“事大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别件性利空下调至得这(zhè)么(me)急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估(gū)计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上(shàng)再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的(de)张江光(guāng)大园项目出租率下降(jiàng)事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下(xià)的扩募说明会上，运营团(tuán)队表示了(le)对张江光(guāng)大园项目(mù)的信心，预计(jì)签署意(yì)向书(shū)和合同谈判中(zhōng)的储备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化(huà)后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅(jǐn)过了不(bù)到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了(le)市场各方(fāng)的广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权(quán)益(yì)人相关负责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步(bù)启动(dòng)了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退(tuì)租(zū)的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍(shào)说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智(zhì)能、航天产业(yè)、信息技术等产(chǎn)业(yè)客(kè)户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租(zū)户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金给(gěi)了我们一些(xiē)空间，但(dàn)本着对首批扩募(mù)、对市场负(fù)责的态(tài)度，我们(men)肯定(dìng)要全力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把这(zhè)些面积(jī)在(zài)短期内完(wán)成去化。”相(xiāng)关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域(yù)的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目一季度末也(yě)有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前(qián)的空置率(lǜ)为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张(zhāng)江光大园一直以来都(dōu)坚持(chí)以市场化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运(yùn)营表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属(shǔ)于正(zhèng)常情况，而这次项(xiàng)目(mù)的大租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度(dù)的(de)短期低点(diǎn)，目前市场情(qíng)况已有(yǒu)所好转。在看到出(chū)租率下(xià)滑情况没(méi)有得到及时修(xiū)复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作了一定(dìng)的资源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金(jīn)水平等(děng)方面也有(yǒu)一些差(chà)异(yì)化，张润大厦多是(shì)两千多平的大(dà)平(píng)层，楼(lóu)的成(chéng)新(xīn)度(dù)高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千(qiān)平的面积(jī)为主，还(hái)有一些独栋形态的物业。租(zū)户自身也(yě)会有诉求，也会(huì)根据自身需(xū)求和(hé)预(yù)算挑选区域内的不同物(wù)业。大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管理人都变成(chéng)了(le)一家，后续(xù)我们在资源共享和联合(hé)营(yíng)销方(fāng)面能更加(jiā)充(chōng)分发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上(shàng)述(shù)负责人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈及对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和(hé)张(zhāng)江高科目(mù)前在管资(zī)产约五百万(wàn)方，还有一些其(qí)他在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市平台(tái)目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平(píng)台和它未来的发展。”相(xiāng)关(guān)负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募是我们(men)实现(xiàn)基金扩容(róng)的第一(yī)步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们(men)可能面(miàn)临(lín)了一些突发(fā)情(qíng)况需要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科(kē)学城这三十年建设发展过程中(zhōng)所经历(lì)的(de)相比，只能算是一(yī)个非(fēi)常(cháng)小的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突(tū)发事件的所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维持预期(qī)和市场(chǎng)的信心。”

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