5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数(shù)据显示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基(jī)金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票(piào)资(zī)产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于(yú)房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年(nián)四(sì)季(jì)报，变化(huà)之处首先在(zài)于几(jǐ)只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列(liè)。但考虑到(dào)房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧(cè)发(fā)生了(le)更大的(de)变化。”一(yī)不(bù)愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需要(yào)有一定(dìng)的(de)政策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已(yǐ)经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细需要和须要意思的区别简单理解，必须与必需的区别通俗易懂(xì)作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)与经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布(bù)局(jú)的(de)例子。以3月(yuè)31日(rì)时的(de)首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度(dù)的收入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时(shí)代出租(zū)率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了(le)知(zhī)名(míng)机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)依然在(zài)前(qián)十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上(shàng)述(shù)两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的(de)地产公司(sī)，一(yī)季报交出(chū)的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业(yè)收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于(yú)上(shàng)市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金(jīn)相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和(hé)兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的(de)价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本(běn)看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出(chū)：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质的(de)开(kāi)发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估(gū)，国央企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民(mín)营地(dì)产公(gōng)司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系等(děng)问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业(yè)的资(zī)产会有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从中长期(qī)的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进(jìn)入(rù)高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的(de)提升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业(yè)自身资(zī)产的质量好、运营能力(lì)强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨需要和须要意思的区别简单理解，必须与必需的区别通俗易懂的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景(jǐng)龙(lóng)头(tóu)前途更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在(zài)三(sān)个方(fāng)面(miàn)是(shì)否可(kě)以维持，首先是融资(zī)成本(běn)保持低位，其次是(shì)销售需要和须要意思的区别简单理解，必须与必需的区别通俗易懂份额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长。而这些公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善(shàn)的房(fáng)企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其(qí)实整个(gè)市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比想象的要(yào)慢(màn)很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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