万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳少(shǎo)爷(yé)”的(de)意(yì)外走红，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因中(zhōn一个立一个羽念什么字g)赫(hè)集团成了(le)共同债务人被(bèi)中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了(le)收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些真正斥(chì)巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想(xiǎng)象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到(dào)，这个位于海淀核心区(qū)位(wèi)，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转让项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权(quán)转让项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是(shì)对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此(cǐ)前(qián)媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果(guǒ)该(gāi)报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说明(míng)这些房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业(yè)主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬也(yě)是万柳书(shū)院的业主。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这(zhè)笔不良债权回本(běn)的(de)愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占(zhàn)有，但未办(bàn)理(lǐ)过户(hù)手续(xù)的(de)，如果业(yè)主(zhǔ)没有过(guò)错，人民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的(de)可以(yǐ)向法院提出(chū)执行异(yì)议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还(hái)购房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论(lùn)终结前(qián)已实(shí)际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实(shí)际(jì)上(shàng)是个烫(tàng)手山芋(yù)。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没(méi)有很(hěn)高的国(guó)民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个个(gè)传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利(lì)、万科(kē)等大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当年的(de)“双料地(dì)王”。很快(kuài)，一个立一个羽念什么字万(wàn)柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令(lìng)业(yè)内外(wài)震(zhèn)撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末(mò)上市的(de)它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超(chāo)过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少知(zhī)名(míng)人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬则居住在(zài)万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了(le)，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定(dìng)义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦(lún)为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”，中(zhōng)赫(hè)集团实(shí)控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业(yè)务(wù)，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆(lù)续质押(yā)，据(jù)企查查(chá)显示，目(mù)前(qián)中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持续质(zhì)押手中的(de)中赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标的(de)高达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执(zhí)行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国(guó)安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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