导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有关中国地(dì)产是(shì)否过剩(shèng)的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调(diào)查数据显示(shì)城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的(de)近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房(fáng)屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均一(yī)间(jiān)房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的(de)人均住宅间数较(jiào)发(fā)达国家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺(shùn)利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意(yì)味着户(hù)户有房，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说(shuō)不(bù)平(píng)衡，是(shì)因为(wèi)户(hù)均一套(tào)房(fáng)无法满足流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的(de)租(zū)赁和(hé)置业需(xū)求。全国(guó)总人口的近三(sān)成都是流动(dòng)人口，流动人口会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规(guī)模缩小，一人(rén)户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带来新户(hù)购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分(fēn)化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需(xū)求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发(fā)达国家(jiā)有着不(bù)小差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化(huà)必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平(píng)衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻(wén)发布会(huì)上，负责人(rén)对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不(bù)到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市(shì)家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国(guó)户均(jūn)住宅的(de)测(cè)算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数(shù)据(jù)，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量(li魏承泽作品集 魏承泽一类的作者àng)。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不(bù)计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住魏承泽作品集 魏承泽一类的作者宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确(què)统(tǒng)计。我们(men)利(lì)用既有统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到(dào)中国存量房地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数里的(de)期房(fáng)销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估(gū)算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占(zhàn)比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要(yào)有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美(měi)国(guó)、英(yīng)国和日本(běn)的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人(rén)口净(jìng)流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际(jì)流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国(guó)城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套房，在(zài)房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需(xū)改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住(zhù)户的(de)生活(huó)带来了很大(dà)的(de)不便和(hé)安(ān)全隐患(huàn)，并且居(jū)住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的(de)老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一居(jū)室和二(èr)居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家(jiā)庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除(chú)公(gōng)摊(tān)面(miàn)积后(hòu)，中国(guó)的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套(tào)房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已(yǐ)经户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态(tài)结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要(yào)来自(zì)于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的(de)占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致(zhì)户数会因户(hù)均人口规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带(dài)来(lái)的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人(rén)口增量为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增(zēng)加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长(zhǎng)主要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没(méi)有或少(shǎo)有物(wù)业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经(jīng)济工作(zuò)会议明确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存(cún)在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着(zhe)密(mì)切正向联(lián)系。随着(zhe)经济(jì)发(fā)展水平的(de)提高，中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的(de)供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能(néng)级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房之间的差(chà)异也将(jiāng)越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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