导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房(fáng)地(dì)产市场黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判(pàn)断(duàn)中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次(cì)人口普查(chá)调查数据(jù)显示(shì)城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有(yǒu)很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和(hé)城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其(qí)中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平(píng)衡(héng)，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法满足(zú)流动人口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不(bù)断增(zēng)加(jiā)，导致(zhì)家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不(bù)断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现在不同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场(chǎng)不禁(jìn)担(dān)心，中国的(de)房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产市场(chǎng)会(huì)如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了(le)中国(guó)城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着(zhe)人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测(cè)算思(sī)路、数据(jù)和(hé)方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数(shù)据有两(liǎng)处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中国居(jū)民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品50倍防晒霜能防晒多久，50倍防晒霜能防晒多久时间住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数据(jù)，大致测算得到中国存(cún)量(liàng)房(fáng)地(dì)产套数(shù)，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地(dì)产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后(hòu)装修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他(tā)住宅和购(gòu)买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过(guò)去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出(chū)2022年(nián)商品住(zhù)宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是(shì)否意味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国(guó)和日本的住宅套(tào)户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市(shì)场供不应求，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和(hé)省际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作的流动人口(kǒu)在(zài)老(lǎo)家拥(yōng)有住宅(zhái)比例(lì)分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸(xī)引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在(zài)高(gāo)房价的(de)大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一(yī)套(tào)房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很(hěn)大(dà)的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。50倍防晒霜能防晒多久，50倍防晒霜能防晒多久时间strong>占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生活需(xū)求(qiú)，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市土(tǔ)地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低(dī)于15平方(fāng)米的(de)家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国(guó)家(jiā)人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产还(hái)会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人(rén)户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致户(hù)数会因户(hù)均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经(jīng)济发展带来(lái)的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万(wàn)，而(ér)出(chū)生人(rén)口(kǒu)为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套(tào)差、没(méi)有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提(tí)高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小差(chà)距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城(chéng)市能(néng)级之间(jiān)差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。