近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产品长期(qī)投资价(jià)值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项(xiàng)目在(zài)经营权(quán)到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的(de)归(guī)还(hái)，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的(de)稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价格(gé)的变化。基金份额二(èr)级(jí)市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分(fēn)析(xī)基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际(jì)获得(dé)的现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资(zī)者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的(de)固(gù)定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配置价值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资(zī)者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通(tōng)过(guò)分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在(zài)有效控(kòng)制风险(xiǎn)的(de)前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收(shōu)益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公(gōng)募(mù)REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今(jīn)年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响，可分配金(jīn)额(é)完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级(jí)市(shì)场价格的(de)主要因素之一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额(é)进行计(jì)算(suàn)。除(chú)权操作是(shì)对分红前(qián)后基金份额净值变化(huà)的(de)修正，使投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之(zhī)上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的(de)收益主要(yào)包(bāo)括每年(nián)的(de)现金分红及(jí)资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产品的(de)收益主要来自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了(le)利(lì)润(rùn)分配和本金的(de)归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当(dāng)于包(bāo)含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额(é)单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后(hòu)通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映(yìng)在基(jī)础资(zī)产的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还表示(shì)，在(zài)产品(pǐn)分红期，投(tóu)资(zī)者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资(zī)产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分(fēn)配现(xiàn)金，二(èr)者存在(zài)本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本(běn)身经营(yíng)活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资(zī)产配置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类的资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人(rén)综合实力、运营管理机构(gòu)实力(lì)、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈(yì)机(jī)会(huì)仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露(lù)预测(cè)进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际(jì)环(huán)境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对述(shù)负责(zé)人也(yě)称(chēng)。

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