近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩(jì)，作为(wèi)进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副(fù)总监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公(gōng)开募集(jí)基础设施(shī)证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设(shè)施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二(èr)级市(shì)场价格反映这(zhè)类产品“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利(lì)息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的(de)投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制(zhì)风(fēng)险的前(qián)提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达(dá)预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)有(yǒu)利(lì)于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归的(de)过程；另一方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩相对经济活力(lì)的改善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份额(é)的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额(é)根据单位基金份额的(de)分红金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作(zuò)是对(duì)分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期(qī)投(tóu)资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持有产品的(de)特性，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整(zhěng)体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利(lì)润分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定(dìng螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭)为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红(hóng)差(chà)异很大(dà)，大(dà)多(duō)数普通(tōng)投(tóu)资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大(dà)不确定性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每(měi)年的现金分红(hóng)及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的(de)分红(hóng)包括了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭选择产品的二级(jí)市场价(jià)格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于(yú)这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意(yì)，特(tè)许经营权项目(mù)的分派(pài)金额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一(yī)般较长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上到期后(hòu)通过(guò)对(duì)建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续(xù)经营(yíng)的(de)假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业(yè)内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经(jīng)营权类的资产可以更多(duō)关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底层资(zī)产的(de)经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)直(zhí)接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理(lǐ)机(jī)构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可供分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析(xī)，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设施项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能(néng)力(lì)进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责人(rén)也称(chēng)。

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