“现在的(de)房地产很(hěn)难(nán)再(zài)出现像过去十(shí)年的系统性(xìng)行情。”思睿集团(tuán)合伙人(rén)、首席经济(jì)学家洪灏向《红周刊》表示，房地产行业(yè)分化的愈加明(míng)显，让机构和投资者的关注度从板块向单个(gè)标的转移。上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)向《红(hóng)周刊(kān)》指出，从行业来看，无论是(shì)业(yè)绩，还是估值，房地产(chǎn)都已经双杀到了最底部，而且是反复地杀到了底部，再往下的(de)空(kōng)间已(yǐ)经不(bù)大了。

　　三道红(hóng)线等指标(biāo)

　　成挖掘(jué)个股阿尔法(fǎ)重(zhòng)要参考

　　那么(me)如何寻找房地(dì)产个股的(de)阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地产赛道中进行选择，需要非常小心，避免选了半天，标的公司出现爆雷的情况(kuàng)。除此(cǐ)之外，洪灏指出，需要满足以下三个基准：有大的国(guó)资背景的(de)、杠杆率较(jiào)低的、此前没有踩(cǎi)过红(hóng)线的。

　　他还(hái)表示，如果关注一下今年房地产(chǎn)的(de)开发资金来源，可以发现，其实(shí)银行(xíng)的(de)信(xìn)贷(dài)倾向(xiàng)是不(bù)太(tài)愿(yuàn)意给(gěi)房企贷(dài)款的，房(fáng)企的主要资(zī)金来源来自(zì)新盘的销售。但今年新房的销(xiāo)售情(qíng)况相较一般。再关(guān)注一(yī)下，哪些(xiē)房企能从银(yín)行拿到钱(qián)，其(qí)实主要(yào)还是那些有国企背(bèi)景的房(fáng)企，民营房企相对比较(jiào)困(kùn)难，所以(yǐ)整个(gè)行业出(chū)现了(le)一个很明显的分化，无论是在销售，还是融资等各个方(fāng)面都非常明显。现在有国资背景(jǐn省属国企和央企有什么区别 所有央企都是国企吗g)的(de)房企(qǐ)在资本市场表现相对较好，但没有(yǒu)国资背景的民营房(fáng)企(qǐ)股价(jià)大多(duō)表(biǎo)现很一般。

　　陈(chén)昊扬则向《红周(zhōu)刊》表示，在房地(dì)产(chǎn)行业(yè)内，我们的逻(luó)辑(jí)是，“寻找最后(hòu)的赢家”。而(ér)具(jù)体到如何挖掘，我(wǒ)们会特别(bié)重视企业的成本(běn)优势，更(gèng)具体一点，就(jiù)是它的净(jìng)借贷水平（净负债率）是不是行业内的最低水平；利(lì)润率是不(bù)是行业内最高的(de)；融资成本(běn)是否(fǒu)是行业(yè)内最低的(de)；建(jiàn)安成本是(shì)否也是业(yè)内最低的；这些(xiē)都是我们看重的一家房(fáng)企的(de)综合成(chéng)本(běn)。

　　需(xū)要注意的是，能够同时满足(zú)上述条(tiáo)件的房企并不多。即便是在国央企中(zhōng)，仍有部分(fēn)房企出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化(huà)的趋(qū)势。以A股为例(lì)，《红周刊》根(gēn)据Wind数据整(zhěng)理发现，截至2022年末，天房发(fā)展、陆(lù)家嘴(zuǐ)、格力(lì)地产、西(xī)藏城投(tóu)、中交地产、中国(guó)武(wǔ)夷等(děng)国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投(tóu)发(fā)展(zhǎn)、光明(míng)地产、云南(nán)城投、首开(kāi)股份、珠江(jiāng)股(gǔ)省属国企和央企有什么区别 所有央企都是国企吗份、城投控股等(děng)国央企房企也踩了“三道红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年(nián)激进扩张房(fáng)企

　　需警惕其重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙

　　不(bù)难看出(chū)，即便是有着较稳健(jiàn)特色(sè)的国央企房企，其财务指标称得上完全健康的仍(réng)是(shì)少(shǎo)数。而更加值得(dé)注(zhù)意的(de)是，在2022年，不少国企，甚至地(dì)方国(guó)企开始(shǐ)大举扩张。而这无疑(yí)又进一步考(kǎo)验着(zhe)国央企的(de)资(zī)金链(liàn)情况。

　　对房企而(ér)言，扩张速度的张弛有度尤为重要，节奏(zòu)把(bǎ)握准(zhǔn)确(què)，有助于房(fáng)企储备(bèi)优(yōu)质“弹药”；但过于(yú)乐(lè)观的(de)预判未来市场，以及过于激进的扩张拿地节奏也有可能让(ràng)房企(qǐ)重蹈此前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其(qí)配置的一家(jiā)房企进(jìn)行举例，它从(cóng)2018年开始到(dào)2021年，连续4年的净借贷比例(lì)都(dōu)维持(chí)在33％左右，完全没有(yǒu)增加杠杆比例。而(ér)到2022年(nián)，这家(jiā)房企明显(xiǎn)感觉到机(jī)会(huì)来(lái)了，其开始在一线城市进行(xíng)大(dà)举拿地，净负(fù)债率也(yě)由此前的33％左右水准提高到45％左(zuǒ)右，涨了接近三分(fēn)之(zhī)一。与此(cǐ)同时，该房企新购(gòu)入地块也(yě)实现了快速的开盘利用(yòng)率，预计今年会(huì)有(yǒu)更多的(de)楼盘入市。像这类(lèi)企业就符合“最后的(de)赢家”的特点。一(yī)方面，在于它本身(shēn)储备了很多弹药，去(qù)年(nián)拿地(dì)超1000亿元，且其中(zhōng)一半(bàn)在一线城市，另外一半也主要集中在强二线和二线城市(shì)；另一方面，它(tā)的扩张是有(yǒu)节制(zhì)地(dì)扩张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道，与之相反(fǎn)，有些房企的扩张(zhāng)速度让人感觉又回(huí)到了2016年、2017年，或者说看(kàn)到(dào)了2016年～2020年期间省属国企和央企有什么区别 所有央企都是国企吗扩张(zhāng)的民营企(qǐ)业的影子。虽然说，见到机会时要出(chū)手，但出(chū)手的章法仍要小(xiǎo)心(xīn)，如(rú)果负债率扩(kuò)张得太快，但未来的两(liǎng)年市场(chǎng)没有想(xiǎng)象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么(me)如何来(lái)衡量一家房企(qǐ)的(de)扩(kuò)张速(sù)度是(shì)否激进(jìn)？陈(chén)昊扬向《红周刊》表示，主要(yào)还(hái)是看房企(qǐ)的净负债率水平，在(zài)我看来，这个比(bǐ)例如果超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不(bù)难看出，这一标准要比“三(sān)道(dào)红(hóng)线(xiàn)”对(duì)房企的(de)净负(fù)债率(lǜ)要求不(bù)得高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当(dāng)前房地产(chǎn)行业的复苏速度并(bìng)没有那么快(kuài)，所(suǒ)以要(yào)规避(bì)公司净负债率提(tí)高到一个比较危险的水平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年(nián)拿地较积(jī)极(jí)的房企梳(shū)理(lǐ)发现，中交地产(chǎn)、中国(guó)金茂、华发股份、越(yuè)秀地产、绿城中(zhōng)国、保利发(fā)展等房企2022年净负(fù)债率都(dōu)在(zài)60％之上。其中，中交地产净负债率持(chí)续居(jū)高不下(xià)，在2020年至2022年期(qī)间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形(xíng)成鲜明对比的是(shì)，华润置地、中(zhōng)国海外发展、万(wàn)科A、滨江集团、招商(shāng)蛇口(kǒu)、龙(lóng)湖集团等房(fáng)企在践行较(jiào)积极的拿地(dì)策略的同时(shí)，也(yě)较好地(dì)控制(zhì)了公司的扩张(zhāng)速度与净负债率水平(píng)（见(jiàn)附(fù)表(biǎo)）。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团等(děng)个(gè)别(bié)民营房企

　　或具(jù)备(bèi)“最后赢家”的(de)黑马特质

　　陈(chén)昊扬指出，实际上，他(tā)们是(shì)以(yǐ)同一筛(shāi)选标准来看国央企与(yǔ)民营房企，但在各维度的实际(jì)表(biǎo)现上，国央(yāng)企确实会更胜一筹。如国央(yāng)企的(de)融资(zī)成本更低，融(róng)资渠道也更(gèng)顺(shùn)畅，能够做到(dào)想融就融，这样，国央(yāng)企自然而然就具有天然优势。

　　虽(suī)然对(duì)比民营房企，机构更(gèng)加看好国央企(qǐ)，但这(zhè)也并不意味着(zhe)，民(mín)营(yíng)企(qǐ)业(yè)中就没有(yǒu)“黑马”的存在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发现(xiàn)，仍有(yǒu)少数民营房(fáng)企同样受(shòu)到机构的青(qīng)睐。比如，根(gēn)据2023年(nián)一季报(bào)，滨江集团的十大流通股(gǔ)东(dōng)中新进(jìn)了“中(zhōng)国工(gōng)商银行(xíng)股份(fèn)有限公司－景顺长城中国回(huí)报灵活配置混合(hé)型证券投资基金”“全(quán)国(guó)社保基金一一六(liù)组合(hé)”等。

　　除(chú)此之(zhī)外，自2021年开始，百(bǎi)亿私募珠海阿巴马资产管(guǎn)理有限公(gōng)司就(jiù)长(zhǎng)期持有滨江(jiāng)集(jí)团。根据一(yī)季报，该资产公司的几只产品合计持有滨江(jiāng)集团9543万(wàn)股，约占(zhàn)流通(tōng)A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和(hé)其(qí)自身的(de)基(jī)本面表现存在(zài)一(yī)定关(guān)系。2020年以来的近三年时间(jiān)，房地(dì)产市场整体在走“下坡路”，但作为(wèi)杭州本土房企的滨江集团仍(réng)是表现出较(jiào)强的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江集(jí)团(tuán)在业(yè)绩表现、销(xiāo)售规模(mó)、新增(zēng)土储、股价表现等多维度(dù)都(dōu)表(biǎo)现了较强的增长(zhǎng)势头。

　　业(yè)绩方(fāng)面，2020年～2022年期(qī)间，滨(bīn)江集(jí)团扣非归母净利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布(bù)的(de)2023年一季报，今年(nián)一季(jì)度，滨江集团更是实(shí)现了扣非(fēi)归母净利润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代(dài)”仍能保持自身业绩的持续增长，和滨(bīn)江(jiāng)集团扎根杭州的战略布(bù)局关系密切。根据2022年(nián)年报，滨江集团有近七成营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的营收比重只占到(dào)近六成。近三年持续稳居杭(háng)州房企销售排名(míng)第一。

　　与此同时，滨江(jiāng)集(jí)团在杭州的土储补充同样(yàng)较为(wèi)积极，根据诸葛(gé)找房(fáng)、住在杭州网数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持续稳居(jū)杭州的本土第一。

　　而滨江集(jí)团在杭州的较突(tū)出表现，也让滨江集团的房(fáng)企排(pái)名(míng)迅速提(tí)升(shēng)。到2023年，滨(bīn)江集团(tuán)的房(fáng)企排(pái)名已(yǐ)冲进前十，根据中指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨江集(jí)团实现销售额607.3亿(yì)元，位(wèi)列房(fáng)企第九(jiǔ)位。

　　值得注意(yì)的是，2020年至今，滨(bīn)江集团股价(jià)翻了超一倍以上(shàng)，而近期，滨江集(jí)团更是迎来多家(jiā)机构的集中调(diào)研(yán)。滨江集(jí)团发布(bù)公告表示，公司于5月10日接受了信(xìn)达证券、金鹰基金、建信养(yǎng)老、新华养老(lǎo)等18家机构调(diào)研。

　　产业链布局重点移至存量赛道(dào)

　　机构在下游(yóu)家(jiā)纺(fǎng)、家居、物业觅(mì)α

　　实际(jì)上(shàng)房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)只是房地(dì)产产业链上的中游环节，其上游(yóu)主(zhǔ)要为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻(bō)纤(xiān)等材料供应商，而下游应用行业主要包(bāo)括中介服务、家(jiā)用电(diàn)器、物业管(guǎn)理、家居用品。综合《红周刊》的(de)采访，房(fáng)地产开发环(huán)节与(yǔ)上游材料端(duān)息息相(xiāng)关(guān)，新(xīn)盘开工不足导致上(shàng)游不被(bèi)看好(hǎo)，机构(gòu)寻觅个股阿(ā)尔法的思路渐渐移(yí)至下游。“中国房地产行业在进(jìn)入存(cún)量房时代(dài)，所以对地产产(chǎn)业链，尤其是偏(piān)消费属性的家(jiā)装家居(jū)领域，我们相对看好(hǎo)，因为居民保有的住房规模越来越大，随着时间(jiān)的增加，内(nèi)装更新的需求也会越来越多。美国过去的数据充(chōng)分说明了(le)这一点，在新房销售见顶之后，家具消费的增(zēng)长(zhǎng)却一直都很好。对(duì)于地产(chǎn)产业链，我们相(xiāng)对(duì)看(kàn)好和内(nèi)装相关的行业，例(lì)如消费建材、家居(jū)装饰(shì)等。”万家基金(jīn)人士表示(shì)。

　　而根据《红周刊》对(duì)下(xià)游细分(fēn)中相关(guān)赛(sài)道龙头年内表(biǎo)现的(de)统(tǒng)计，目前暂居前两位的都是来自家纺赛道的(de)公司，它们分别是富安娜和水星家纺，特别是前者在月线连收七根(gēn)阳线的基础上，年内(nèi)迄(qì)今(jīn)涨幅已经逼近30％。

　　以前者为(wèi)例，富安娜(nà)主要从(cóng)事纺织家(jiā)居(jū)、睡眠家(jiā)居、生(shēng)活类产(chǎn)品的研发、设计、生产(chǎn)及(jí)销售，旗下(xià)拥有原(yuán)创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨(xīn)而乐(lè)”和“酷奇(qí)智”自有(yǒu)品牌。第一季(jì)度(dù)报(bào)告显(xiǎn)示，报告(gào)期(qī)内，富(fù)安(ān)娜实现(xiàn)营业(yè)收入约6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不过(guò)实现归(guī)属于上市公司股东的(de)净利润约1.11亿元(yuán)，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一季报的十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，能够发现(xiàn)该股早已(yǐ)成为(wèi)基金重仓股的天下，彼时包括(kuò)公募的中欧价值发现、中(zhōng)欧潜力价值、工银瑞信灵动价值(zhí)、宝盈(yíng)新价值和私募(mù)的明河2016，都在其(qí)中出现，占据了半壁江山。需要强(qiáng)调的(de)是，中欧的(de)两只基金都是价值派基金经理曹名长在管(guǎn)的(de)产(chǎn)品，首(shǒu)季(jì)其同时重仓的房地产产(chǎn)业链股(gǔ)票还(hái)有金地集团和(hé)大亚(yà)圣象。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾经(jīng)风光一(yī)时(shí)的家居板块也因疫情、消费复(fù)苏进程缓慢等(děng)多因(yīn)素(sù)一度沉(chén)寂，不过好在困(kùn)境(jìng)反转露出(chū)曙(shǔ)光，家居板块中年内表现(xiàn)最好的是(shì)志邦家(jiā)居(jū)。同一时间段(duàn)，该股(gǔ)年内(nèi)上涨已经超过23％，从业绩来看，无论是营收还(hái)是归母净利润(rùn)，公(gōng)司都实(shí)现了同比双升(shēng)。

　　从(cóng)公(gōng)司的(de)十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来看，《红周(zhōu)刊》发(fā)现广发基金经理罗(luó)洋(yáng)慧眼独具(jù)，一季(jì)报中(zhōng)他管理(lǐ)的(de)广发策略优选(xuǎn)和(hé)广发安宏回报均增加了持股，而这两只产品也成为志(zhì)邦家居十大流(liú)通(tōng)股股东中仅(jǐn)有的两只公募。有(yǒu)意(yì)思(sī)的是(shì)，他似乎对于定制家居类标的(de)情有独钟(zhōng)，在另(lìng)一家赛道公司(sī)金牌橱柜中(zhōng)，他(tā)管理的全部三只产品均登榜十(shí)大流通股(gǔ)股东，其也(yě)成为他(tā)的独门(mén)重仓股。

　　除(chú)去家居家纺外，下游的物业股也越(yuè)来越被(bèi)机构所(suǒ)青睐，不过这类标的大多在香港上市(shì)，如何选择成为难题。对此，前述(shù)上海公(gōng)募基金经(jīng)理举(jǔ)例分(fēn)析：“物业服务不(bù)是一个高(gāo)毛(máo)利(lì)的行业，挣(zhēng)钱很辛(xīn)苦(kǔ)，我选公司还是希望挣(zhēng)的是(shì)市(shì)场化应该挣(zhēng)的钱，以我曾经买的(de)绿城(chéng)服务为例，它在中高端楼盘(pán)占(zhàn)比是比较高的(de)，每年到(dào)期的合(hé)同里提价成功(gōng)率在30％～40％。它能做到滚动(dòng)的大部分项目到期之后(hòu)，经过(guò)两(liǎng)三轮合同周期还能做到(dào)产品(pǐn)提(tí)价。”

　　“行业(yè)里(lǐ)真正能做到产品提价(jià)的公司很少，因为(wèi)物业公司(sī)很容易一开始是(shì)挣钱的，后(hòu)面因为保安这些固定人员(yuán)成本的(de)年度增(zēng)长(zhǎng)，不过服务没有特(tè)别好，客户没有那(nà)么满意，能做到提价难度是非常大的。但是该公司能在业内做到到期之后提(tí)价率比(bǐ)较高，这跟它的定位和比较(jiào)好的服务是有关系(xì)的。”他进(jìn)一步强调。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 省属国企和央企有什么区别 所有央企都是国企吗