导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国房地(dì)产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查(chá)数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户(hù)人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)。市(shì)场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不(bù)是(shì)人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数(shù)较发(fā)达国(guó)家(jiā)还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上(shàng)中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套(tào)户(hù)比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流(liú)动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外(wài)的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不(bù)小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二(èr)十年房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不同能级(jí)城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌(pái)量突然(rán)激(jī)增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅(zhái)存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当(dāng)前的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合(hé)风险普查工作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数(shù)据(jù)公(gōng)布了(le)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不(bù)能完(wán)全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可(kě)以直接(jiē)公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)）。计算中国居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数(shù)分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们(men)就能够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得(dé)到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅总数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利(lì)用(yòng)既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数(shù)，并进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后装修(xiū)的(de)时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其(qí)他(tā)住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅(zhái)的(de)实际变化比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了(le)户(hù)均一(yī)套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多(duō)余(yú)住宅来(lái)满(mǎn)足因人(rén)口(kǒu)流动、居民(mín)换房等(děng)因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人口净(jìng)流(liú)入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占(zhàn)据(jù)两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在(zài)房价较低(dī)的(de)县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流(liú)动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带来了很大的不便和安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)，并(bìng)且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户(hù)数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的(de)老旧(jiù)小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌，那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌曲庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌，那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌曲本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的(de)人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需(xū)要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即(jí)便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继(jì)续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均(jūn)人口规模(mó)的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流(liú)入，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分配(pèi)的(de)再集中吸引着人(rén)口流(liú)入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积还(hái)有约(yuē)81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌，那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌曲的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济(jì)水平有着密切正向联系(xì)。随(suí)着经济发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于(yú)城市能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预(yù)期(qī)。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌，那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌曲