5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以(yǐ)公(gōng)募(mù)基金为(wèi)代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获(huò)得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现(xiàn)出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持(chí)股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季(jì)度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难(nán)发现，公(gōng)募对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总(zarea可数吗英语翻译，area什么时候可数什么时候不可数ǒng)的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓(cāng)第(dì)33位。排(pái)名(míng)第二(èr)的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四(sì)线城市。而映射到(dào)二级市(shì)场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的(de)红利期(qī)一(yī)去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地(dì)产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过去了(le)，但不(bù)代表没有投资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个(gè)股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个(gè)股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排名(míng)前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期(qī)归(guī)来后日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为(wèi)房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企，其(qí)第一(yī)季(jì)度的(de)收入利润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流(liú)通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个(gè)季度他有的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市(shì)公(gōng)司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房(fáng)企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负(fù)债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间(jiān)有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存(cún)在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于(yú)民营地产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行业(yè)进入(rù)高质量发(fā)展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身(shēn)资(zī)产的(de)质(zhì)量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于(yú)行业集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观(guān)察国(guó)企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实(shí)现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大(dà)增速(sù)的(de)增(zēng)长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩(jì)出(chū)现明(míng)显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投(tóu)资(zī)拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产的(de)复苏(sū)过程中，还(hái)面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在(zài)内(nèi)的绝(juéarea可数吗英语翻译，area什么时候可数什么时候不可数)大多数城(chéng)市(shì)都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份(fèn)房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的(de)一(yī)个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现(xiàn)在(zài)整个(gè)房地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极(jí)为少数(shù)的(de)、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的(de)基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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