5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表(biǎo)的机(jī)构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市(shì)值在股(gǔ)票(piào)资产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的持股比例也同(tóng)步(bù)回(huí)升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一季(jì)度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名(míng)最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集(jí)团(tuán)退出(chū)百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配(pèi)置(zhì)房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投(tóu)资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业也(yě)出现了(le)一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售(shòu)面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿(yì)平(píng)方(fāng)米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日(rì)，无论从(cóng)城镇化(huà)的进(jìn)程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而(ér)目(mù)前(qián)居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行的房价(jià)，因而行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未来行业的(de)需求或将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的(de)民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过(guò)去了(le)，但不(bù)代表没有投资机会，机会(huì)在于(yú)城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的(de)务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实(shí)发(fā)展，五一假期(qī)归来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房(fáng)企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅(fú)度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公司拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在(zài)其中持(chí)续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在(zài)前十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布(bù)局(意映卿卿如晤什么意思，意映卿卿如晤读音jú)在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第(dì)七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数(shù)1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信用问题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会(huì)依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本，优质(zhì)的开发(fā)资(zī)源和(hé)良(liáng)好的不动产(chǎn)资(zī)产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公(gōng)司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题(tí)，市场对民营房开企业的(de)资(zī)产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能(néng)力，以(yǐ)此带(dài)来(lái)估值中(zhōng)枢的(de)提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关(guān)注将受益(yì)于行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是(shì)销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是(shì)拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对(duì)于2022年(nián)的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收(shō意映卿卿如晤什么意思，意映卿卿如晤读音u)、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名(míng)房(fáng)地产(chǎn)业(yè)内(nèi)人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过(guò)去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地(dì)，且(qiě)主要(yào)集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过(guò)程中(zhōng)，能(néng)够保有一个(gè)正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四月(yuè)份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等(děng)极个(gè)别城市四(sì)月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内(nèi)的绝大多数(shù)城市都出现环比下(xià)滑(huá)的(de)情况。而现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市场的去库存(cún)压力、企业(yè)的(de)资金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房企为了(le)半年报(bào)冲业绩出现市场的(de)短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现象。也(yě)就是(shì)说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其(qí)上(shàng)下游产业链的(de)复苏速(sù)度都比想象的(de)要慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行(xíng)业(yè)的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

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