近两年火爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资(zī)价值(zhí)，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红(hóng)目前(qián)已包(bāo)含了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，在(zài)选择(zé)投资标的时(shí)应了解(jiě)资产类型和(hé)分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价格的(de)变化。基金份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资决策的(de)重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实(shí)际(jì)获(huò)得的现金收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开(kāi)募(mù)集基础设施(shī)证券投资(zī)基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可分配金额以现金(jīn)形式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品025是哪里的区号，025是哪里的区号查询“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的(de)固定利息回报(bào)，而(ér)是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收(shōu)益。机构投(tóu)资(zī)者公募(mù)REITs能够(gòu)通过(guò)分红(hóng)获取(qǔ)相(xiāng)对于投资(zī)债券相对(duì)高的收益性，在(zài)有效(xiào)控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走势的关(guān)键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年(nián)年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受多(duō)重因(yīn)素的(de)影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定的(de)分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心(xīn)，同时(shí)需结合(hé)持有产品的特(tè)性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定(dìng)为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可(kě)能(néng)把“分派”金额(é)误(wù)认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基(jī)金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类(lèi)投资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和产权(quán)类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主要包(bāo)括每(měi)年的现(xiàn)金分(fēn)红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经营(yíng)类(lèi)产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目(mù)每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者(zhě)的(de)比率也是(shì)变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示(shì)，从(cóng)细分(fēn)来看(kàn)，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的(de)价值(zhí)增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的(de)二级市(shì)场价(jià)格和(hé)分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后不再(zài)能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分红(hóng)”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于(yú)这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较(jiào)低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派金额(é)包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进(jìn)一步延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永(yǒng)续经营(yíng)的假设(shè)反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分(fēn)红的时(shí)点，多(duō)位业内(nèi)人(rén)士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期(qī)，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金(jīn)净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调(diào)整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的账面(miàn025是哪里的区号，025是哪里的区号查询)现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对(d025是哪里的区号，025是哪里的区号查询uì)经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的(de)高低，对产权(quán)类的资(zī)产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来(lái)自(zì)底层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人(rén)综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料中披露(lù)预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责(zé)人也称。

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