5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表的机构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据(jù)基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获(huò)得(dé)增持(chí)，持(chí)仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年(nián)来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从12000克是多少斤 2000克等于多少公斤.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也(yě)同步回升(shēng)，从202000克是多少斤 2000克等于多少公斤21年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓(cāng)市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排(pái)名(míng)第二(èr)的(de)是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报(bào)，变化之处首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首季并(bìng)非行(xíng)业(yè)销售旺季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入(rù)大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期(qī)一去(qù)不返了(le)。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期(qī)的(de)行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现了一(yī)些机会(huì)，背(bèi)后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售(shòu)面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过(guò)快(kuài)上行的(de)房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易(yì)出现信用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方(fāng)式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没有投资机(jī)会，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿(ā)尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资(zī)，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也(yě)是基于(yú)这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其(qí)布(bù)局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募(mù)的上(shàng)银基金(jīn)、私募(mù)的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的(de)浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本(běn)地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入(rù)利润规模大幅(fú)度复(fù)苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在(zài)前十中(zhōng)，这也是(shì)连续(xù)第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还(hái)小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强(qiáng)则(zé)排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受(shòu)限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的(de)净(jìng)负债(zhài)率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的(de)融(róng)资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存(cún)在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央(yāng)企(qǐ)占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的(de)优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成(ch2000克是多少斤 2000克等于多少公斤éng)本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于(yú)民(mín)营地产公司(sī)也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资源债权(quán)债(zhài)务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程(chéng)中，央国(guó)企相(xiāng)较于(yú)民企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利和现金(jīn)流(liú)创(chuàng)造能力(lì)，以此带来(lái)估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业(yè)自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于行(xíng)业(yè)集中(zhōng)度(dù)提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去持续观察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面(miàn)是(shì)否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持(chí)续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的(de)业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有(yǒu)一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其(qí)实(shí)整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数(shù)城市都出(chū)现环比下滑的(de)情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库(kù)存(cún)压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的(de)短期(qī)反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其(qí)上(shàng)下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时(shí)候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做(zuò)得(dé)比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去(qù)等待它的基本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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