一线城(chéng)市(shì)，也不端(duān)着了。

　　昨天，深圳取(qǔ)消(xiāo)二手房指(zhǐ)导价的消息在房产圈刷屏(píng)了(le)。

　　这条消息为什么(me)这(zhè)么重要(yào)？首(shǒu)先二手房指导价(jià)被(bèi)称(chēng)为“核弹级(jí)”政策(cè)，其次深圳几乎是最后一个还在“认真”实一个团几个营几个连，一军一师一团一营一连一排施这条政策的(de)城(chéng)市，最后(hòu)深圳是房价(jià)前(qián)三的核心城市。所以，深圳的一(yī)举(jǔ)一动都具有风向标(biāo)意(yì)义。

　　有(yǒu)分析人士指出，深圳二手(shǒu)房指(zhǐ)导(dǎo)价如果取消(xiāo)，首先(xiān)有(yǒu)利(lì)于深(shēn)圳二手(shǒu)房回暖，然后(hòu)二手房回暖(nuǎn)有利于深圳楼市(shì)总体回暖，最后深圳楼市回(huí)暖有利于全国楼市回暖....

　　看吧，这妥妥(tuǒ)的“蝴蝶(dié)效(xiào)应”。

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　　“核弹调控(kòng)”退出？

　　昨天，深圳疯传“二手房指导价”正式结束。传(chuán)言称(chēng)：二手房贷款不按官方(fāng)参考价（指导价），银行核(hé)定(dìng)房价以(yǐ)网签备案(àn)价和评估价孰低为准。

　　自此，参考价真正变成(chéng)了“参(cān)考价”。

　　目前没有看到官(guān)方文件。据证券时报(bào)21日消息(xī)，目前(qián)深(shēn)圳多家(jiā)大(dà)行表示“尚未接(jiē)到正式通(tōng)知，目前仍按参考价办(bàn)理按揭(jiē)”。所以(yǐ)还需要持续的关注。

　　易(yì)居研究院研究总监严跃进认为，本次(cì)政策大概率为真(zhēn)，更(gèng)多体现为银行(xíng)贷款等领域按照新(xīn)的规则进行，但不会出台(tái)正式文件。

　　有时候，有(yǒu)些事情，是不用发文件(jiàn)的。毕(bì)竟可(kě)以“窗口指(zhǐ)导”。

　　2021年2月(yuè)8日，深(shēn)圳(zhèn)楼市二手房指导价(jià)横空出世。当时，深圳一口气公布了全(quán)市3595个小区的参考价，很多南山、福田、宝安中心区的高价盘，直(zhí)接按照(zhào)当时的市场价(jià)打了5折、6折来“指导”，银行只能按(àn)照指导价来计(jì)算首(shǒu)付、发(fā)放贷款。

　　当时(shí)大家还不觉得厉害，但经历了这两年的痛苦(kǔ)，才深知为啥叫做——“核弹级”。

　　举(jǔ)个例子，市(shì)场价1000万(wàn)的房子，如果不“指(zhǐ)导”，可(kě)以首付3成即300万；如果指导价打七折即700万(wàn)，那么首付3成210万，加上需(xū)要全(quán)款(kuǎn)支付的(de)部(bù)分，实际(jì)首付去(qù)到了510万(wàn)，相当(dāng)于(yú)首付5成了（多给210万首付(fù)）。这直接让(ràng)大批量(liàng)买家，失去了购(gòu)房能力，相当于(yú)强(qiáng)势“降杠杆”。

　　自深圳推(tuī)行二手房参考价以后，东(dōng)莞、宁波、成(chéng)都、三(sān)亚(yà)、西(xī)安、合肥、广州等10多个城(chéng)市陆续跟(gēn)进(jìn)。事实也确实(shí)证明了，这条(tiáo)政策的“核弹”级别(bié)。

　　到了2021年10月，根据(jù)安居客的统计，实(shí)施二(èr)手房指导价的10个城市，有8个挂牌价降了(le)。

　　2022年受到疫情的影响，二手房更是惨不忍睹。以2022年12月数(shù)据(jù)为(wèi)例，全国70个大(dà)中城市房价(jià)只有6个同比(bǐ)上涨(zhǎng)，其(qí)他(tā)的泥沙俱下。

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　　深圳，有人付(fù)出了(le)沉重代(dài)价

　　据深圳(zhèn)乐有家研究中(zhōng)心数据(jù)显(xiǎn)示：成交量上，二手房指导价出台当年，深圳(zhèn)二(èr)手(shǒu)住宅成交(jiāo)量同比下滑57％。2022年继续腰斩，成交量(liàng)同比下滑47％，全年(nián)成交(jiāo)量仅2.2万(wàn)套，创近二十年最(zuì)低记录，相较2020市场高峰(fēng)缩水近八成。

　　价格方(fāng)面，与二手房指导价发布当月(yuè)相比，如今二手房(fáng)挂牌价低于及接近参(cān)考价的房源(yuán)占比大幅增加(jiā)。2023年一(yī)季度(dù)，深圳各区二手(shǒu)房成交TOP10小区中，过半成交价低于参考价。

　　只有真实(shí)经历其(qí)中(zhōng)的人，才(cái)能(néng)深(shēn)切的感知其威力。

　　深圳房东，斩仓(cāng)的新(xīn)闻不(bù)绝于耳。

　　据说一位码(mǎ)农三(sān)年前高(gāo)杠杆(gān)买了2套华润(rùn)城，月供12万(wàn)，最(zuì)终亏损1000万破(pò)产。据(jù)媒(méi)体推测，如果案例(lì)属(shǔ)实(shí)，买家的实际购房成本高(gāo)达20万/平，目前价(jià)格(gé)跌(diē)至14万(wàn)/平，叠加(jiā)这(zhè)三年的房贷和持有成本(běn)，差不(bù)多(duō)亏(kuī)损超千万。

　　深(shēn)圳一大批人(rén)这两(liǎng)年感受到(dào)了太多“心酸”。二手房成(chéng)交量创下多(duō)年新低(dī)，学(xué)区房神话不(bù)再(zài)，房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介的日(rì)子难过，投(tóu)资(zī)客(kè)挥泪(lèi)斩仓....

　　在稳(wěn)楼(lóu)市的基调(diào)下，2022年(nián)以(yǐ)来，实施(shī)了二手(shǒu)房(fáng)指导价的(de)城市(shì)陆陆(lù)续续低(dī)调退出，目(mù)前只有深圳(zhèn)还是最后的(de)“堡垒(lěi)”。

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　　“风向标”意义明(míng)显

　　最近一(yī)线城市也不端着了。

　　近日，北京在房山区(qū)试点(diǎn)多子女(nǚ)家庭和职(zhí)住平衡家(jiā)庭购房支持政策(cè)。上海也考虑予以多孩(hái)家(jiā)庭在新房计(jì)分制度政(zhèng)策上的(de)支持。

　　从最新公(gōng)布的(de)3月份70个(gè)大(dà)中城市(shì)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售价格变(biàn)动情况来看，广州(zhōu)、深圳的新房、二(èr)手房价格(gé)仍然(rán)是同比去年(nián)依然(rán)是下降(jiàng)的。

　　北京、上海已经同(tóng)比(bǐ)增长了，其他二线城市如杭州(zhōu)、成都、南京、合肥等城市价格(gé)都(dōu)是同(tóng)比一个团几个营几个连，一军一师一团一营一连一排上涨的。

　　广州(zhōu)、深圳能不急吗？

　　事实上，上面可能更急(jí)。3月份，两(liǎng)部(bù)门联合发文，全面推(tuī)动二手房(fáng)“带押过户”全国实施，这(zhè)是一条被广(guǎng)泛好评的(de)新政。对于激活(huó)二手(shǒu)房交易，具有定(dìng)海神针般(bān)的(de)作用。

　　住建部部长倪虹近(jìn)日更(gèng)是(shì)指出：建筑业、房地产企业要发挥国民经济“顶(dǐng)梁(liáng)柱”“压舱石”作用。回(huí)归到常识，从字面理解一下这两个词，意(yì)思就是——顶梁柱如果不行(xíng)了，上(shàng)面(miàn)不就塌(tā)了嘛？压舱(cāng)石如(rú)果(guǒ)压不住，小船不就(jiù)翻了？

　　也许，今年扶持楼市(shì)的政策，还有一大波正(zhèng)在(zài)路上...

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