万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再(zài)次(cì)受到舆(yú)论关注，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了共同债务人被中国(guó)信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这些业主的(de)维(wéi)权(quán)信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(l社会使命用英语怎么说，使命用英语怎么说iǔ)书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良债权(quán)转让项目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公司北京市分(fēn)公司(sī)（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权(quán)金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万(wàn)柳书(shū)院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道(dào)属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子实际上(shàng)都是(shì)卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押(yā)出去(qù)，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬也是万柳书(shū)院的业(yè)主。另(lìng)据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办(bàn)理过(guò)户(hù)手(shǒu)续的(de)，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以向法院提出执(zhí)行异议(yì)申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权(quán)利(lì)保护问题的批(pī)复》，以司法解释的(de)方(fāng)式明确了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已支付全部价(jià)款，主张其(qí)房(fáng)屋交付(fù)请求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论(lùn)终结(jié)前已(yǐ)实(shí)际支(zhī)付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国(guó)信达申(shēn)请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中国信(xìn)达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国(guó)金谷国际(jì)信托有(yǒu)限责(zé)任公司成(chéng)为(wèi)了唯一(yī)股东(dōng)，后(hòu)者由中国(guó)信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民知名(míng)度(dù)，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入(rù)北京的(de)第(dì)一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当(dāng)时(shí)京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端的姿态(tài)杀入(rù)市(shì)场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏(xìng)树(shù)，还(hái)是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是当时有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到(dào)惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说(shuō)明(míng)万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居(jū)住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖(mài)北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确(què)定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个(gè)地步，其(qí)实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初(chū)“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务(wù)危(wēi)机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫(hè)集团实(shí)控(kòng)人(rén)周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务(wù)，先后进军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的(de)新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国(guó)安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到(dào)这(zhè)里，有人(rén)也(yě)许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓(huǎn)解资(z社会使命用英语怎么说，使命用英语怎么说ī)金压(yā)力，中赫(hè)集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和(hé)中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为(wèi)老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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