导读(dú)

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国(guó)房地(dì)产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积(jī)超15亿(yì)平(píng)，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的(de)讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第(dì)七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查调(diào)查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达国家还有很大差(chà)距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业(yè)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是(shì)流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在(zài)必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这是过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下(xià)房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子(zi)是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情(qíng)况为(wèi)主题的(de)新(xīn)闻发布会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了(le)大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第(dì)七次人(rén)口普查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不能完(wán)全(quán)反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是(shì)以(yǐ)家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没(méi)有(yǒu)直接公(gōng)布城(chéng)镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除(chú)以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化(huà)比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期(qī)房(fáng)，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进(jìn)展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满(mǎn)足(zú)因人口流动(dòng)、居(jū)民换房(fáng)等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地的(de)住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省(shěng)际流动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的(de)县城购(gòu)买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法满足庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批(pī)存在(zài)着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧(jiù)、安(ān)全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了(le)很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活(huó)需求，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是(shì)未来(lái)地产(chǎn)的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过(guò)一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英国(guó)都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们(men)测算(suàn)得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户(hù)的(de)占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，202100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两1年(nián)常住人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需(xū)求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需(xū)求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两ong>第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济(jì)工作会(huì)议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量(liàng)的(de)供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化(huà)不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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