饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手房交易(yì)中(zhōng)介费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监(jiān)管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监(jiān)管总局联合发布(bù)了关于规范房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务的意见。意见提及，近年(nián)来，部(bù)分(fēn)房地产经纪(jì)机构存在利用房源客源(yuán)优势收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等(děng)问(wèn)题，加重交易当事(shì)人(rén)负(fù)担(dān)、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从(cóng)加(jiā)强从业主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理确(què)定经纪服(fú)务收费、严格实行明码标(biāo)价等十(shí)方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分(fēn)析(xī)师张大伟(wěi)称，随着(zhe)城市(shì)发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二(èr)手(shǒu)房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依(yī)赖(lài)中介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商(shāng)过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于(yú)金额不(bù)低(dī)的(de)大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具(jù)有非常强(qiáng)的专业性，居民(mín)往往通过中介来(lái)完成。但(dàn)很多中介(jiè)利用信(xìn)息(xī)不对称等问题，将非必要的(de)收费(fèi)夹(jiā)带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额外的负(fù)担，而且这些服务(wù)事项(xiàng)并未明码标价。

　　对(duì)于二(èr)手房市(shì)场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪(jì)服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序(xù)整顿(dùn)，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项工作(zuò)的意义更(gèng)大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历(lì)来对房地产经纪服务行业(yè)关(guān)注最(zuì)多的一(yī)个(gè)话题，便是房(fáng)地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来相关部(bù)门(mén)主(zhǔ)要监管的重点，将(jiāng)是(shì)对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)服务收费索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中(zhōng)，部分价值不菲的(de)房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额不低的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费上，两部门在此次意(yì)见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构要合理降低(dī)住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共(gòng)同承(chéng)担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标准(zhǔn)的最(zuì)早依据(jù)是1995年(nián)国家计(jì)委建(jiàn)设部下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行(xíng)的(de)2014年更新后的(de)收费标准，即根(gēn)据这样(yàng)的规(guī)定：“少数特别(bié)复杂(zá)的住(zhù)宅买卖(mài)经(jīng)纪(jì)服务，经交易(yì)各方协商(shāng)同意，可在规定的收费(fèi)标准(zhǔn)基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年(nián)取消了(le)房(fáng)地产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个政府定价(jià)，房地产经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费多少由各(gè)中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际(jì)收取费用过(guò)程中，相关监(jiān)管部门当前并未(wèi)明确具体的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需在服(fú)务过程中(zhōng)对收费(fèi)标准(zhǔn)进行明码标(biāo)价即可。而(ér)房(fáng)地产经(jīng)纪服务机(jī)构(gòu)在具体收取(qǔ)过程中，会结合(hé)房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算(suàn)出(chū)合适的中介费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部(bù)门在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在经营(yíng)门(mén)店、网(wǎng)站、客户(hù)端等场所或渠(qú)道，公示服(fú)务项目、服务内容和(hé)收费标准，不得(dé)混合标价和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地(dì)产经纪机构提供的基(jī)本(běn)服务(wù)和(hé)延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目(mù)和(hé)收费标(biāo)准。房地产经纪机构收(shōu)费前(qián)应当向交易当(dāng)事(shì)人出具收费清(qīng)单，列明收费(fèi)标(biāo)准、收(shōu)费金额(é)，由当(dāng)事人签字确(què)认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平均水平的(de)房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场监管等部门采取约(yuē)谈等(děng)综(zōng)合措施进行重点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依法查处不按(àn)规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服(fú)务收费等(děng)违反价(jià)格和(hé)反垄断法律(lǜ)法规的行为。对(duì)房地产经纪(jì)机构相关(guān)违法违规信息，市场监管部门要(yào)依法依规纳(nà)入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定(dìng)价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华(huá)南区(qū)总裁兼深(shēn)圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部(bù)发文(wén)鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档定价，合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费过高的经纪(jì)机构，但对(duì)市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各(gè)家收费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围内(nèi)，加上经纪服(fú)务(wù)费用对(duì)市(shì)场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即只是(shì)纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非规(guī)定(dìng)，未来如何具体认定(dìng)其中的(de)细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域的调整改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税(shuì)费等都可能对交易产生影响，这(zhè)对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业的专业性提出(chū)更(gèng)高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研(yán)究总监陆骑(qí)麟指出(chū)，在(zài)二手房买卖过程中，原(yuán)本(běn)应该由上下家各支(zhī)付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市(shì)的二手房交易过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势(shì)地位(wèi)，从而会(huì)出(chū)现(xiàn)中介费(fèi)及税费均由购(gòu)房者来承(chéng)担。即使一些房(fáng)东愿(yuàn)意承担中介费(fèi)，这部分费用也(yě)可能通(tōng)过(guò)转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产(chǎn)中介公司(sī)将(jiāng)其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公(gōng)司(sī)可能会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服(fú)务收费(fèi)的基础上，再次向房东收取费(fèi)用(yòng)，而这(zhè)部分费用(yòng)，房东往往会(huì)将其(qí)转再次转嫁给购房者(zhě)，这实(shí)际上相当于变相推(tuī)高了房价(jià)。两部门(mén)提(tí)出(chū)严禁操纵经纪(jì)服(fú)务收费，不(bù)仅有利于提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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