近(jìn)两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时(shí)应(yīng)了解资(zī)产(chǎn)类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交易(yì)价(jià)格的(de)变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要(yào)来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二级市(shì)场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人(rén)实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设(shè)施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年(nián)度可(kě)分(fēn)配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资(zī)省属国企和央企有什么区别 所有央企都是国企吗者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现(xiàn)金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对于投资(zī)债(zhài)券相对高(gāo)的(de)收(shōu)益(yì)性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达(dá)预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也表示，近期(qī)经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩相对(duì)经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根(gēn)据单位基金份(fèn)额(é)的分红(hóng)金额进行计算。除权操(cāo)作是(shì)对分红前(qián)后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修(xiū)正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前后均可(kě)以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(zēng)强投资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金分红(hóng)前(qián)提是本(běn)金之(zhī)上的增值部(bù)分(fēn)不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大(dà)，大(dà)多(duō)数普通投资(zī)者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临(lín)极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要(yào)包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的(de)，对特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而(ér)形成区(qū)别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对(duì)所选择(zé)产品的二级市场价格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基(jī)于这(zhè)个(gè)特点，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了(le)投(tóu)资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资(zī)特(tè)许经营权REITs的(de)省属国企和央企有什么区别 所有央企都是国企吗收益来自(zì)项目剩(shèng)余(yú)期限产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一(yī)步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经营的(de)假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目(mù)底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人(rén)士(shì)还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察(chá)和评估项目(mù)底层资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在(zài)本(běn)质(zhì)性区(qū)别。经(jīng)营活(huó)动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是(shì)指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基于企业(yè)本身经营活动产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权(quán)类(lèi)的(de)资产可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要(yào)来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力(lì)等(děng)多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际分红金额与(yǔ)募集材(cái)料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 省属国企和央企有什么区别 所有央企都是国企吗