万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书(shū)院再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)成了共同债(zhài)务人被(bèi)中国信达(dá)追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后(hòu)，可能(néng)没你(nǐ)想象(xiàng)的(de)那(nà)么(me)简单。

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　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核(hé)心区位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的(de)处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地(dì)产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权(quán)。截(jié)至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北(běi)分讨债(zhài)的(de)故事，但(dàn)实(shí)际上(shàng)，75套豪(háo)宅的(de)背后(hòu)暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明这些房子(zi)实际(jì)上(shàng)都是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述(shù)内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的(de)业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的(de)业主。另(lìng)据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那(nà)么(me)，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还(hái)是债(zhài)主中(zhōng)国信(xìn)达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于(yú)商品房(fáng)消费者权利(lì)保护(hù)问(wèn)题的(de)批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购(gòu)买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债(zhài)权(quán)公司中国信达申请不(bù)良(liáng)债权转让，可以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的(de)国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下一手握日月摘星辰,世间无我这般人，李白的诗一剑霜寒十四州个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入(rù)北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态(tài)杀入(rù)市场(chǎng)，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超(chāo)6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平(píng)米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然(rán)已经(jīng)推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿(ná)北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行(xíng)人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从手握日月摘星辰,世间无我这般人，李白的诗一剑霜寒十四州知名豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于收购北(běi)京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试(shì)过多元化业(yè)务(wù)，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押(yā)手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股手握日月摘星辰,世间无我这般人，李白的诗一剑霜寒十四州份，但国安和(hé)中赫(hè)的(de)经营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖(lài)的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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