OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)，引(yǐn)发了(le)公(gōng)募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下(xià)跌走势(shì)，午后跌幅一度扩(kuò)大(dà)，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期已同步旁站巡视平行检验什么意思，平行检验包括哪些内容(bù)启动了(le)应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示(shì)，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动产(chǎn)公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上影响其(qí)内外(wài)价(jià)值(zhí)，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价格(gé)继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格开始(shǐ)震(zhèn)荡走(zǒu)低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易(yì)日(rì)跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市(shì)的8只产业(yè)园区(qū)基础(chǔ)设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经(jīng)披露张江光大园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因此导致二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)出(chū)现波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于(yú)风(fēng)险规(guī)避的原因，最近几个交易日场(chǎng)内(nèi)资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不动产(chǎn)公(gōng)募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不(bù)会从根本(běn)上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级市(shì)场价格下跌，风险也得(dé)到(dào)一定释放，但(dàn)是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基本面、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格是(shì)不是已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二(èr)级(jí)市场跌幅较大，其(qí)实(shí)有些(xiē)隐含(hán)收(shōu)益率高的产品具备(bèi)一定的投资价(jià)值，很适合稳健类投(tóu)资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一(yī)定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金(jīn)执行董事(shì)高如星(xīng)对此表示，若张江园区(qū)最终能(néng)顺(shùn)利(lì)解决招商，平稳过度(dù)对(duì)经营现金流没有造(zào)成(chéng)大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事(shì)件性利空下调至(zhì)得(dé)这(zhè)么急、这么深，加上前期本(běn)身园区类资产就回(huí)调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收(shōu)入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切关注哲(zhé)库(kù)科技后(hòu)续情况，积(jī)极(jí)做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露(lù)的张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率下降事项，一度(dù)二级(jí)市场价格出(chū)现(xiàn)回(huí)落。在(zài)随后召(zhào)开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相(xiāng)关事项进行了(le)解(jiě)释(shì)说明，市(shì)场信(xìn)心得到了一定(dìng)提振，二级市(shì)场价(jià)格表现也(yě)趋于平(píng)稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说(shuō)明会(huì)上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项目的信(xìn)心，预计签(qiān)署意向(xiàng)书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化(huà)后，项目出租率将得到回(huí)升。没(méi)想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎来(lái)了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负(fù)责(zé)人坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技(jì)消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退租(zū)的(de)可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，据悉新区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说(shuō)，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业(yè)、信息技术等(děng)产(chǎn)业客户，租(zū)赁意向面积超(chāo)过了2万(wàn)方(fāng)。从意向储备转化为实(shí)际(jì)租户需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手通过(guò)签署租赁意(yì)向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户(hù)。虽然收(shōu)了三(sān)个(gè)月履(lǚ)约保(bǎo)证(zhèng)金给了(le)我们一(yī)些空(kōng)间，但本着(zhe)对首批(pī)扩募(mù)、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面(miàn)积在(zài)短期内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同(tóng)区域的张江光大(dà)园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多(duō)储备(bèi)租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张(zhāng)江光(guāng)大园一直以来都坚持(chí)以市场化(huà)运营(yíng)为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租(zū)户的调(diào)租和换租都属于正常情况，而(ér)这次项(xiàng)目的(de)大(dà)租户退租正好发生在(zài)市场(chǎng)活跃(yuè)度的短期低旁站巡视平行检验什么意思，平行检验包括哪些内容点，目(mù)前市场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租(zū)率(lǜ)下(xià)滑情况没有得到(dào)及时修(xiū)复后，张江这边也(yě)作(zuò)了一定的(de)资源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大园项目(mù)在给(gěi)租户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化(huà)，张润大(dà)厦多是(shì)两千多平的大平层(céng)，楼(lóu)的成新度(dù)高一(yī)些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园(yuán)单层(céng)以(yǐ)一千平(píng)的面积为主，还有一些独(dú)栋(dòng)形态(tài)的物业(yè)。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选区域(yù)内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新(xīn)老资(zī)产的管(guǎn)理人都变成了一(yī)家，后续我(wǒ)们在资源共享和联合(hé)营销方面能(néng)更加充分发挥(huī)协(xié)同(旁站巡视平行检验什么意思，平行检验包括哪些内容tóng)效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的(de)定位和展望，相关负责(zé)人表示(shì)，张(zhāng)江(jiāng)集团和(hé)张江高科(kē)目(mù)前在(zài)管资产约五百(bǎi)万方(fāng)，还有一些其他(tā)在(zài)开发的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业(yè)空(kōng)间资(zī)产上市平台(tái)目(mù)标的(de)坚实(shí)后盾和储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未(wèi)来(lái)的(de)发展。”相关负责人表示(shì)，“这(zhè)次扩募(mù)是我们实现基金(jīn)扩容的第一步，也(yě)是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发情(qíng)况需要解决(jué)，但是这(zhè)和我(wǒ)们在张江科学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心(xīn)排(pái)除万难，尽一切可能(néng)化(huà)解当前突发事件的(de)所有负面影(yǐng)响，维(wéi)持预期和市场的(de)信(xìn)心。”

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