近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的时应(yīng)了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的(de)变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么(qíng)况及市场因(yīn)素的综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料(liào)和(hé)信(xìn)息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级市场价(jià)格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持有人(rén)实际获得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示(shì)，根(gēn)据《公开募(mù)集(jí)基础(chǔ)设施证券投(tóu)资(zī)基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设(shè)施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度可(kě)分配(pèi)金额(é)以现金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)认为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价(jià)格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者(zhě)稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公(gōng)募REITs的(de)二(èr)级市场(chǎng)表现看，截(jié)至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格波动受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和(hé)债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩(jì)相对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计(jì)算。除(chú)权操(cāo)作是对分红前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化的(de)修正(zhèng)，使投资人在(zài)基(jī)金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资(zī)产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期(qī)后(hòu)基金价值(zhí)面临极(jí)大不确定(dìng)书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类和产权类两大(dà)资(zī)产类型，持有产权类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资(zī)产增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目每年的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权类资产的(de)分(fēn)红包括了(le)利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的(de)比率也是变动的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益(yì)。普通投资(zī)者在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权到期(qī)后不(bù)再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配(pèi)金额(é)的分配理(lǐ)解(jiě)为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较(jiào)短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分(fēn)派金额(é)包含了(le)投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金(jīn)份额(é)单价随着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般(bān)较长(zhǎng)，再加上(shàng)到(dào)期后通过(guò)对建筑的更新改造(zào)或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类似(shì)永续经营的(de)假设(shè)反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多位业内人士还(hái)表示，在(zài)产品分(fēn)红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层资(zī)产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是(shì)年报(bào)中披露(lù)的经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金(jīn)净(jìng)流量(liàng)是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配(pèi)的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表的(de)项目进行调整，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价(jià)值体现在(zài)相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)对经(jīng)营权类的(de)资(zī)产可以(yǐ)更多关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综(zōng)合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力、公募基(jī)金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力等(děng)多重(zhòng)因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书(shū)均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可供分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与募集(jí)材(cái)料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的实(shí)际环境，对基(jī)础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩(jì)及REITs的(de)管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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