万柳书院，暴(bào)雷了。晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪(háo)宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务人被(bèi)中国(guó)信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早(zǎo)已售出(chū)，业主并(bìng)非(fēi)中赫集(jí)团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业(yè)主的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿(zī)势(shì)都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没(méi)你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示(shì)，上述(shù)不良债权转让(ràng)项目的处(chù)置(zhì)主体是中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)北京市分(fēn)公司（下称(chēng)中(zhōng)国(guó)信达北分），处(chù)置(zhì)的(de)是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限(x晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好iàn)公司是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国(guó)信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道(dào)，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子实际上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是(shì)“未出(chū)售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最(zuì)强学区(qū)房(fáng)，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)。另据(jù)地产(chǎn)自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖(mài)损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价(jià)款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办(bàn)理过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以(yǐ)向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或(huò)办理房(fáng)产证(zhèng)，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以居住(zhù)为(wèi)目的购买房屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设工程价(jià)款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部分价(jià)款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论(lùn)终结(jié)前(qián)已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可(kě)以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖(mài)出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国信达申(shēn)请不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行(xíng)列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任公司成为了(le)唯(wéi)一股东，后(hòu)者(zhě)由中国(guó)信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没(méi)有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很高的国民知(zhī)名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的(de)“双料地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成年银(yín)杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是(shì)当时有名的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的(de)36万元(yuán)/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次(cì)成为被(bèi)执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒(jù)不(bù)履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经(jīng)就(jiù)曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追(zhuī)根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先后进军(jūn)能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本(běn)退(tuì)出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的(de)新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫(hè)集(jí)团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)全部(bù)股权(quán)。如果北京(jīng)国安的(de)估值一直没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查(chá)查(chá)显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工(gōng)、山(shān)东国(guó)际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安(ān)的时间(jiān)完(wán)全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安(ān)后，不仅国(guó)安(ān)的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压(yā)力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在(zài)持(chí)续(xù)质押(yā)手中的(de)中赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫(hè)的经营(yíng)状(zhuàng)况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及(jí)中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力(lì)而拒不(bù)履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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