文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开(kāi)的(de)全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没(méi)实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制四大关(guān)键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按(àn)照经济规律办事(shì)，中国(guó)一定能实(shí)现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有(yǒu)严格的(de)监(jiān)管(guǎn)保障措施(shī)，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府批准后才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国一(yī)样(yàng)在(zài)支付完首付(fù)款后(hòu)从银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发商工程进(jìn)度在(zài)完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预(yù)售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对(duì)购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以不(bù)如借机(jī)取消预售(shòu)制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和(hé)房地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国一定(dìng)能化(huà)解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发(fā)商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。所有(yǒu)商(shāng)业的本(běn)质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预(yù)售(shòu)制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系(xì)统的(de)专项研(yán)究。（参考后来形成的(de)专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高，不过(guò)大多(duō)数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为(wèi)单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题(tí)。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层(céng)出售。这模(mó)式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加，开(kāi)发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务(wù)的经(jīng)验，对(duì)于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的(de)资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地(dì)产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入(rù)新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国(guó)香港管理部(bù)门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监(jiān)管，即要(yào)求(qiú)开发商(shāng)在(zài)预售前(qián)，确保地(dì)价款已经(jīng)全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等(děng)能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市(shì)化(huà)配套问题，才能进一步(bù)推进城(chéng)市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现了分配不(bù)公、效(xiào)率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福利(lì)分(fēn)房(fáng)制(zhì)度不(bù)再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的(de)一针(zhēn)强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划(huà)经济下的福利分(fēn)房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出(chū)台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产(chǎn)市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定(dìng)金或(huò)房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办(bàn)理预(yù)售(shòu)许可(kě)证-签订商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了(le)全部购(gòu)房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的(de)按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度付款有(yǒu)所不(bù)同(tóng)。对中(zhōng)国内(nèi)地的(de)开发(fā)商而言，预(yù)售制商品房也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程(chéng)。预(yù)售制在(zài)过去20多(duō)年对中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居(jū)，住房(fáng)事业取得(dé)巨(jù)大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅(zhái)存(cún)量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房(fáng)地产行业(yè)的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历经二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)经济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业(yè)增母亲三周年祭日需要准备什么祭品，三周年祭日需要准备什么祭品爸爸加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社(shè)融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以(yǐ)及中(zhōng)国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和(hé)购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预(yù)售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进(jìn)入监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账户(hù)资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程方将资(zī)金转给(gěi)房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各(gè)地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提(tí)供了资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对(duì)于购房者(zhě)预付资(zī)金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其(qí)余(yú)房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管(gu母亲三周年祭日需要准备什么祭品，三周年祭日需要准备什么祭品爸爸ǎn)，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节(jié)，定(dìng)金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及(jí)首付(fù)款(kuǎn)由(yóu)第三方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全(quán)部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发(fā)商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充(chōng)分动(dòng)机(jī)监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审(shěn)查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得(dé)到(dào)购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按工(gōng)期(qī)支付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而(ér)异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可分为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设(shè)计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房(fáng)屋(wū)出现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合(hé)同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了(le)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经(jīng)过(guò)房产公证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售资(zī)金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监(jiān)管(guǎn)，在确(què)认工(gōng)程进(jìn)度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即资(zī)金在进入(rù)开发商账户(hù)前(qián)经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要(yào)求开(kāi)发(fā)商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证(zhèng)委托合(hé)同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机(jī)构或保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违约(yuē)金(jīn)，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需(xū)支付最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所(suǒ)有资(zī)金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节(jié)，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的选购权合(hé)同以及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期(qī)房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购(gòu)房(fáng)者的(de)订金(jīn)与付款会(huì)存(cún)入银行专门(mén)的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需(xū)求的支持(chí)力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常(cháng)运转的(de)房企包括民营企业(yè)，加大支(zhī)持(chí)力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期(qī)来看，应(yīng)充分估(gū)计形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税(shuì)。定金(jīn)环节(jié)，建立开发(fā)商违约(yuē)后(hòu)定金保护机(jī)制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按(àn)工程进度(dù)付款机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题(tí)全(quán)权负责、免费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经(jīng)过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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