近两年火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资(zī)价(jià)值，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了(le)解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负(fù)责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额(é)交易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场因素的(de)综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预(yù)期则(zé)更有规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来(lái)自基础设施(shī)资产的经营(yíng)现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披(pī)露文件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析(xī)基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有人实(shí)际获(huò)得(dé)的(de)现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具(jù)参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相对于(yú)投(tóu)资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制(zhì)风险的(de)前提(tí)下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(f断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理ā)布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分配金额完(wán)成(chéng)率不达预(yù)期，一定(dìng)程度上(shàng)影(yǐng)响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要(yào)因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引投(tóu)资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经(jīng)济预(yù)期恢复(fù)，一方面市(shì)场热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基(jī)础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的(de)改(gǎi)善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额(é)根据单位基(jī)金(jīn)份额的分红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是(shì)对(duì)分红(hóng)前后(hòu)基(jī)金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品的(de)特性(xìng)，关(guān)注(zhù)二(èr)级(jí)市场扰(rǎo)动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红(hóng)包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的(de)增值部(bù)分(fēn)不(bù)同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基(jī)金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金的(de)归(guī)还(hái)，两者的(de)比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经营权类资(zī)产(chǎn)的(de)公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看(kàn)，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而(ér)形成(chéng)区别。特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相(xiāng)当于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的(de)二级市场价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目(mù)在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较长的(de)特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也(yě)有足(zú)够(gòu)年限(xiàn)收回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金额包(bāo)含了(le)投资本金(jīn)，在(zài)不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金份(fèn)额(é)单(dān)价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加(jiā)投断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理资(zī)，有(yǒu)机会(huì)进(jìn)一(yī)步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续(xù)经(jīng)营的假(jiǎ)设反(fǎn)映(yìng)在基础(chǔ)资(zī)产的估(gū)值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位业内人(rén)士还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和(hé)评估(gū)项目(mù)底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相(xiāng)关(guān)的(de)指标有两个：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现金，二(èr)者存在本(běn)质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润(rùn)表的(de)项(xiàng)目进行调(diào)整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得到(dào)的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的资(zī)产更多关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资(zī)产的(de)经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公(gōng)募基(jī)金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资(zī)者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可(kě)供分配金(jīn)额预测(cè)。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场的(de)实际环(huán)境，对基(jī)础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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