文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国(guó)住房(fáng)和(hé)城乡建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从大(dà)开(kāi)发(fā)时(shí)代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)的(de)最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房(fáng)改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如(rú)果按(àn)照(zhào)经(jīng)济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能(néng)交付的(de)风险(xiǎn)。从个人(rén)层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制对购房(fáng)者非(fēi)常不(bù)公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平(píng)，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度(dù)有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这(zhè)个(gè)难题(tí)，让(ràng)房地产(chǎn)回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开发(fā)商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客(kè)户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天(tiān)大(dà)的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施(shī)现(xiàn)房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措施。在当前(qián)的(de)情况(kuàng)下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期(qī)系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售(shòu)制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房的需(xū)求是(shì)相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探(tàn)求(qiú)新(xīn)的(de)方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民(mín)数量(liàng)有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业(yè)务的(de)经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资(zī)金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了(le)自(zì)己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低(dī)投(tóu)资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核(hé)心的(de)住房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立(lì)健全的(de)监管机制，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于(yú)预(yù)售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证明自身有资(zī)金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港要(yào)求律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操(cāo)作(zuò)等(děng)采(cǎi)取全透明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基(jī)础等城市(shì)化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房(fáng)市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内房地产市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺(quē)少资金(jīn)和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模(mó)式(shì)，住房(fáng)供应速(sù)度加(jiā)快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货币化(huà)，中国(guó)人(rén)民银行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策(cè)，支(zhī)持购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的(de)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设(shè)。具(jù)体来说，是(shì)指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地(dì)实(shí)践(jiàn)过(guò)程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付(fù)清(qīng)剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的(de)开发商(shāng)而(ér)言，预售制(zhì)商品(pǐn)房(fáng)也(yě)开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步(bù)发展起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高了居民居(jū)住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间(jiān)走(zǒu)完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住(zhù)宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)历(lì)经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全(quán)社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们(men)的(de)《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)住房市(shì)值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效(xiào)应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发(fā)商发(fā)生(shēng)违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较颗粒状藕粉是假的吗，十块钱一罐的藕粉能吃吗(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇(yù)到(dào)下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还款等，则(zé)风险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管账户资(zī)金如何(hé)被挪走的(de)？实(shí)际上(shàng)，在(zài)过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨(bō)付(fù)资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金(jīn)循(xún)环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用(yòng)两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付(fù)质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前(qián)资金由第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为防止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者(zhě)的(de)定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒闭(b颗粒状藕粉是假的吗，十块钱一罐的藕粉能吃吗ì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设(shè)过(guò)程中的资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋(wū)交付(fù)时需(xū)取(qǔ)得由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获(huò)批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按(àn)照德国(guó)法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为(wèi)房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规(guī)定(dìng)最低首付(fù)比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例(lì)因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完(wán)工(gōng)、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支(zhī)付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确认(rèn)无(wú)误(wù)后(hòu)签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节(jié)，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进入开发商(shāng)账(zhàng)户前(qián)经过两道(dào)关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法(fǎ)，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需(xū)返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发(fā)商(shāng)必须完成(chéng)定金保全(quán)措施(shī)才(cái)可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融(róng)机(jī)构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金的(de)保证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购(gòu)房款也受该(gāi)措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或(huò)保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余(yú)房款在交房(fáng)后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及(jí)订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步(bù)签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节(jié)点一(yī)般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼和(hé)房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需和改善型需(xū)求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾(gù)妥(tuǒ)善(shàn)应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民(mín)生(shēng)，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商违约后定金(jīn)保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权(quán)益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入独立于开(kāi)发商、银(yín)行(xíng)的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者(zhě)在保修期(qī)结(jié)束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 颗粒状藕粉是假的吗，十块钱一罐的藕粉能吃吗