饱(bǎo)受争议的二(èr)手房交易中介费(fèi)问(wèn)题(tí)，正逐渐得(dé)到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监(jiān)管总局联合发布了关(guān)于(yú)规范房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机(jī)构存在利用房源(yuán)客源优势(shì)收(shōu)取过高费用(yòng)、未明(míng)码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客(kè)户个人(rén)信息等问题，加重交易当事人负(fù)担、侵害(hài)其合法权(quán)益。

　　基于(yú)上(shàng)述背(bèi)景，两部门(mén)从(cóng)加强从(cóng)业(yè)主(zhǔ)体管理、明确经纪(jì)服务(wù)内容(róng)、合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费(fèi)、严(yán)格实(shí)行明码(mǎ)标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析(xī)师张大伟称，随着城市(shì)发(fā)展，一(yī)二线城市(shì)二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二(èr)手房占市(shì)场成交比(bǐ)例超过80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交依(yī)赖(lài)中介居(jū)间(jiān)成交(jiāo)，房地产调(diào)控(kòng)重心逐渐从开发(fā)商过(guò)渡(dù)到中介(ji全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词è)公司。

　　广东省城(chéng)规院住(zhù)房政策研究中心首席研(yán)究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居(jū)民来说(shuō)属于金额不低的(de)大宗交易，由于二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)成本较高、交易(yì)周期较长，具(jù)有非常强(qiáng)的专业性(xìng)，居民往往通过中介来完(wán)成(chéng)。但很多中介利用信息不对称等问(wèn)题，将非(fēi)必(bì)要(yào)的收费夹带(dài)其中，如收(shōu)取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民(mín)造成额外的(de)负担(dān)，而且这些服务事项并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市场(chǎng)交易过(guò)程中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在(zài)内(nèi)的相(xiāng)关(guān)市场交易(yì)行为及(jí)其主(zhǔ)体进行(xíng)规范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房(fáng)地产市场管(guǎn)理和(hé)调控(kòng)的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务行业关(guān)注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来相关部门主要(yào)监管的(de)重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金(jīn)额不低的中介费(fèi)。以北(běi)京某房地产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经纪服务收(shōu)费上，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实(shí)行分档定价。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费标准(zhǔn)的(de)最早依(yī)据(jù)是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关于房(fáng)地产中介(jiè)服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖(mài)代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为(wèi)例，目前(qián)北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即(jí)根据(jù)这(zhè)样的规定(dìng)：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖(mài)经纪服(fú)务，经交易各(gè)方协商同(tóng)意，可在规(guī)定的收费(fèi)标准(zhǔn)基(jī)础上适当(dāng)上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介(jiè)服(fú)务等(děng)57个政府定价，房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务(wù)收费(fèi)多少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际(jì)收取费用过程(chéng)中，相关监管部(bù)门当(dāng)前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服(fú)务(wù)过程中对(duì)收费标(biāo)准进行明(míng)码标价即可(kě)。而房地产经纪(jì)服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资(zī)标准，综(zōng)合计算出合适的(de)中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问题，两部门(mén)在此次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构应(yīng)当(dāng)在经营门店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供(gōng)的基本服务和延(yán)伸服务，应当(dāng)分别明(míng)确(què)服务项(xiàng)目和收费标准。房地(dì)产经纪机构收费(fèi)前应(yīng)当(dāng)向交易当(dāng)事人出具收费清单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机(jī)构，住房和(hé)城乡(xiāng)建设部门(mén)将会同市场(chǎng)监管等(děng)部门采取(qǔ)约谈等综合措施(shī)进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关(guān)部门依法查处不按规(guī)定明码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等违反价(jià)格和(hé)反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规(guī)信息(xī)，市场监管(guǎn)部门要依法(fǎ)依规(guī)纳入国家企(qǐ)业(yè)信(xìn)用信息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是否意(yì)味(wèi)着，未(wèi)来(lái)豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)，主要还(hái)是规范行业(yè)，打(dǎ)击收(shōu)费过高(gāo)的(de)经纪机构(gòu)，但对市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收(shōu)费(fèi)普遍在全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词合理(lǐ)范(fàn)围内，加上经纪服(fú)务费用(yòng)对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前(qián)两部门提出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非(fēi)规定，未来如何具体认(rèn)定其(qí)中的细则，还需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前市(shì)场看，经(jīng)纪(jì)服务(wù)领(lǐng)域的调整改善(shàn)、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二(èr)手房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都可能(néng)对交(jiāo)易(yì)产生影响，这对(duì)房地产经纪(jì)服务(wù)行业的专业性提出更(gèng)高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原(yuán)本应(yīng)该(gāi)由(yóu)上下家各支付一(yī)半的(de)中介(jiè)费，但在一(yī)些热点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会有(yǒu)这样的情形，因部分(fēn)购房者(zhě)处于弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房者来承担。即(jí)使一些(xiē)房东愿意承(chéng)担中介费，这部分(fēn)费用(yòng)也可(kě)能通(tōng)过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情(qíng)况，一些房产中(zhōng)介公司将其视(shì)为(wèi)向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分(fēn)中介公(gōng)司可(kě)能会利用其(qí)支配地位，在原(yuán)先经(jīng)纪服务收费的基(jī)础上，再次向房东收(shōu)取费用，而(ér)这(zhè)部分费用(yòng)，房东往往(wǎng)会(huì)将其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费(fèi)，不仅有利(lì)于提(tí)高交(jiāo)易中操作(zuò)的透明度，也有利于(yú)房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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