万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)再次(cì)受到(dào)舆(yú)论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得不将中赫(hè)抵押的(de)75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业(yè)主并非(fēi)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这(zhè)些业(yè)主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权转让项目(mù)的处(chù)置主体是中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫(hè)集(jí)团有(yǒu)限公司(sī)是(shì)共同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一起中国信达(dá)北(běi)分讨(tǎo)债的(de)故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的(de)拍卖页(yè)面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没(méi)有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实(shí)了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押(yā)出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地(dì)产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大的(de)，没(méi)准还(hái)是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关(guān)法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人(rén)民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行(xíng)异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商(shāng)，要求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布(bù)《最高人民张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事法院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的(de)批(pī)复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房(fáng)人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付(fù)了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任(rèn)公司(sī)成为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大规模(mó)，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个(gè)个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北京的第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时(shí)京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北京当年(nián)的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高(gāo)端(duān)的(de)姿(zī)态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万元的价格，都(dōu)令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名(míng)商(shāng)业大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其(qí)实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试(shì)过(guò)多(duō)元化(huà)业务，先(xiān)后进军能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北(běi)京国安的估(gū)值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出(chū)质记录(lù)。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况没有得到(dào)改善，中赫(hè)集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫(hè)集(jí)团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿，北(běi)京(jīng)国安(ān)也(yě)3次(cì)与中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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