5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而(ér)以公募(mù)基金(jīn)为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持(chí)房地产公(gōng)司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对(duì)房地产行(xíng)业的(de)持股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的(de)势(shì)头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一(yī)季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇(huì)总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏(sū)链上(shàng)最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺(wàng)季(jì)，其(qí)传导到(dào)二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什么投(tóu)资机(jī)会(huì)的。但(dàn)在(zài)这(zhè)几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些(xiē)机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人(rén)均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺(quē)时(shí)代，而目前居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这(zhè)样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房(fáng)地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们(men)分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福(fú)、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本(běn)面来看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产(chǎn)销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看(kàn)，一季度(dù)新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下(xià)，自(zì)然(rán)也吸(xī)引(yǐn)了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻足。从第(dì)一季(jì)度十大流通股股东来(lái)看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连续(xù)第(dì)三个季度他(tā)有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域(yù)性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在(zài)深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季(jì)报(bào)交出的(de)也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流(liú)通股股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排(pái)名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际(jì)和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信用问(wèn)题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金(jīn)额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆(gān)空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展的大(dà)好机会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的(de)融(róng)资成(chéng)本，优质的(de)开发资源和良好的(de)不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮(lún)行业出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相较(jiào)于(yú)民(mín)企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高(gāo)质量发(fā)展阶段(duàn)，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预(yù)期的(de)盈利(lì)和(hé)现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观(guān)察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也(yě)是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业(yè)内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性(xìng)地(dì)拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处于(yú)调(diào)整的过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还(hái)面(miàn)临(lín)着一些(xiē)不确定(dìng)性(xìng)。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场(chǎng)的(de)去库存(cún)压(yā)力、企(qǐ)业的(de)资金面(miàn)压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都(dōu)比(bǐ)想象的(de)要慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心地(dì)去等待它的基(jī)本(běn)面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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