近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目前已包含(hán)了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额比例平(píng)均(jūn)为(wèi)98.89％，且不可以瑟瑟哦是什么意思，不可以瑟瑟哦是什么意思不可以瑟瑟哦的表情包绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额(é)二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流(liú)，投(tóu)资人通过基(jī)金(jīn)募(mù)集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市(shì)场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期(qī)投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度(dù)可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定的(de)分红(hóng)机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于(yú)债券派息(xī)，但不(bù)等同于债(zhài)券的(de)固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置(zhì)多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益(yì)。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiān不可以瑟瑟哦是什么意思，不可以瑟瑟哦是什么意思不可以瑟瑟哦的表情包g)对于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱(cāng)石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关(guān)键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完(wán)成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计(jì)算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后基(jī)金份(fèn)额净(jìng)值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可(kě)以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有(yǒu)产(chǎn)品的(de)特(tè)性，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整体(tǐ)收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的(de)增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确(què)定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的(de)收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的(de)分红(hóng)包括了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加(j不可以瑟瑟哦是什么意思，不可以瑟瑟哦是什么意思不可以瑟瑟哦的表情包iā)准确(què)。基于(yú)这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本(běn)金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分(fēn)派(pài)金(jīn)额包含了投资本金(jīn)，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的(de)收(shōu)益(yì)来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续(xù)经(jīng)营的假(jiǎ)设(shè)反(fǎn)映在基(jī)础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业(yè)内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和(hé)评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流(liú)，基于(yú)企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的(de)资产(chǎn)配(pèi)置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经营(yíng)权(quán)类的资产可(kě)以更多(duō)关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益(yì)主要来自(zì)底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权(quán)益人(rén)综合实力、运营管理机(jī)构实力(lì)、公募基金管理人实力(lì)等多(duō)重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额(é)与募集材料(liào)中披露(lù)预(yù)测(cè)进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人(rén)也称。

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