近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是(shì)观(guān)察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时(shí)应了解(jiě)资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额(é)占可供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为(wèi)进(jìn)行(xíng)投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格京j属于北京哪个区的车变化(huà)导(dǎo)致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设(shè)施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关法(fǎ)规(guī)要求，基(jī)础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合(hé)并(bìng)后基金年(nián)度可分(fēn)配金(jīn)额(é)以现金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于(yú)债券的固(gù)定利息回报，而(ér)是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债(zhài京j属于北京哪个区的车)券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资“压舱(cāng)石(shí)”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了(le)投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股票和(hé)债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏(hóng)观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票(piào)和(hé)债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经营业绩相对经(jīng)济活力(lì)的(de)改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红(hóng)金额(é)进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基(jī)金分红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提(tí)是本金之上(shàng)的增值部分不(bù)同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确(què)，分(fēn)派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和(hé)产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产(chǎn)品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的(de)分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动的，对特(tè)许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相(xiāng)当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而(ér)产(chǎn)权(quán)类的(de)公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金京j属于北京哪个区的车额的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这(zhè)个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派(pài)率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相对较低，也(yě)有足够(gòu)年(nián)限(xiàn)收回(huí)本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目(mù)的分派金(jīn)额包含了(le)投资本(běn)金(jīn)，在不(bù)进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金份额(é)单(dān)价随着分派(pài)进度逐年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权(quán)类项目(mù)的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或(huò)补(bǔ)缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资(zī)，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位业(yè)内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内部收益(yì)率等(děng)指标，来观察(chá)和评(píng)估项目(mù)底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得(dé)到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要(yào)来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募(mù)基(jī)金管理人实(shí)力等(děng)多(duō)重因素(sù)来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调(diào)，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的(de)可供分配金额(é)预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实(shí)际(jì)分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称(chēng)。

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